La vivienda como inversión pierde fuelle en Madrid y desplaza a compradores hacia Cantabria, según consultores.
La consultora Montse Cespedosa, que asesora a inversores y compradores de vivienda en toda España, resume el momento con una frase que ya circula entre los profesionales del sector: ‘media Madrid se está yendo a comprar a Cantabria’. Detrás de esa afirmación hay un cambio de preferencias que toca a todo el mercado.
Cespedosa no es una desconocida en el sector. Lleva más de una década asesorando a compradores de vivienda en Madrid y el norte de España, y su opinión suele circular entre brókeres hipotecarios y agencias inmobiliarias. Que una profesional que vive de intermediar hipotecas reconozca abiertamente que ahora mismo no compraría una casa da una idea del momento.
El desplazamiento de la demanda hacia el Cantábrico
La razón es de rentabilidad. Comprar en Madrid exige cada vez una entrada mayor, y financiar la operación se ha encarecido. La rentabilidad por alquiler, aunque sigue siendo positiva en buena parte de la ciudad, ya no compensa el desembolso inicial en los distritos con más demanda. El inversor particular y el pequeño ahorrador buscan alternativas fuera de la capital.
No se trata solo de particulares. Sociedades patrimoniales y profesionales que combinan teletrabajo con alquiler estacional han empezado a mirar el norte. Cantabria ofrece un precio de entrada sensiblemente inferior al de Madrid, una fiscalidad más favorable en la compraventa y una conexión ferroviaria que acorta distancias. La suma de esos factores convierte a la comunidad en un destino de sustitución.
Hipotecas y precios: el giro del inversor residencial
Las hipotecas frenan en seco. Cespedosa habla de un ‘giro absoluto de 180º en materia de vivienda’ y apunta a un mercado con menos operaciones, pero de mayor importe medio. Las hipotecas, según los datos publicados por el INE, muestran una contracción en el número de firmas y un alza en el capital medio solicitado. Eso encarece la entrada para el comprador que depende de financiación.
Cantabria aparece como una vía de escape. La comunidad del norte no ha vivido la misma escalada de precios que la capital, y eso la sitúa como refugio para el capital que huye de la sobrevaloración. Los municipios costeros y las capitales de comarca concentran la demanda foránea, mientras los precios siguen por debajo de los niveles que expulsan al inversor de Madrid.
El inversor ya no persigue la revalorización inmediata de Madrid; busca un precio de entrada que le permita cerrar la operación en números razonables.
En Madrid, el mercado se ha partido en dos velocidades. Los vendedores mantienen precios altos y los compradores se retiran. Las operaciones se concentran en el segmento de lujo y en los inmuebles con descuento, mientras el producto medio se queda atrapado entre expectativas rígidas y demanda debilitada.
Ese desajuste no es nuevo, pero ahora se nota más. La vivienda usada, que tradicionalmente absorbía al inversor de proximidad, tarda más en encontrar comprador. Y cada mes de resistencia a bajar precios alimenta la fuga de capital hacia provincias con más margen de negociación.
La vivienda como inversión deja de ser refugio
En los últimos ciclos, el motor de la inversión residencial fue el apalancamiento. Si la hipoteca deja de ser el motor, la rotación de activos cambia de ritmo y de geografía. Madrid deja de marcar la pauta; otras provincias toman el relevo. El trasvase a Cantabria es, sobre todo, un síntoma de que la vivienda como inversión ya no se sostiene con los mismos parámetros.
El riesgo está en la liquidez. El mercado cántabro tiene menos profundidad que el madrileño, y una venta futura puede exigir más tiempo. Además, el alquiler turístico ha encarecido algunos municipios costeros y puede distorsionar la rentabilidad esperada. Quien compre pensando solo en el precio de entrada podría llevarse una sorpresa al intentar salir.
Montse Cespedosa ha llegado a decir: ‘yo ahora mismo no compraría una casa, y lo digo contra mi propio negocio’. La frase contradice el mandato habitual del sector. Tiene algo de declaración de principios.
La prueba llegará en 2027. Si las hipotecas no se reactivan y los precios de Madrid no ceden, el flujo hacia el norte dejará de ser una anécdota estacional. Será un cambio estructural en el mapa del ahorro inmobiliario español.
