El déficit de vivienda en España suma 740.000 unidades y no se corregirá hasta 2034 sin un ritmo récord de construcción. Así lo advierte el Informe Mercado Inmobiliario 2026 de OBS Business School, difundido por Idealista este martes.
Por qué faltan 740.000 viviendas y nadie construye donde se necesita
Según el estudio, desde 2021 se han creado 1,2 millones de hogares y se han terminado apenas 474.000 viviendas. La diferencia es esa: 740.000 viviendas. El desajuste se extiende por casi todas las provincias.
Carlos Balado, investigador que dirige el informe, aporta la matiz geográfica: ‘no se construye donde más se necesita’. La oferta crece donde es menos necesaria y se atasca donde más se requiere, con presión directa sobre los precios.
Para OBS Business School, la salida exige superar 230.000 viviendas anuales a partir de ahora, un 128% más que en 2024, máximo de la última década.
El freno no está en la demanda. La escuela de negocios apunta a la rigidez estructural del mercado: escasez de suelo finalista (el que ya tiene todos los permisos urbanísticos para construir), problemas para financiar la urbanización, falta de mano de obra especializada, costes crecientes y exigencias normativas rígidas. ‘La vivienda se ha politizado’, resume Balado.
Entre 2021 y 2026, España suma tres hogares por cada vivienda terminada: un mercado con exceso de demanda y falta de oferta donde más aprietan los precios.
El doble castigo del comprador: precios altos y casi la mitad del salario para la hipoteca
Con el precio medio un 36,5% por encima de los máximos de 2007, la Comunidad de Madrid marca el nivel más elevado. San Sebastián es la capital más cara y Zamora, la más barata. El esfuerzo hipotecario también empeora: un hogar medio destina el 44% de su renta disponible al primer año de hipoteca, frente al 35% considerado razonable.
Mientras la inversión inmobiliaria crece un 93% en el primer trimestre de 2026, hasta 6.300 millones de euros, la construcción permanece estancada. España inicia apenas 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, lejos de las casi 20 del máximo anterior a la crisis de 2008. La baja rentabilidad de la promoción y la dificultad para generar suelo explican ese tapón.
En el alquiler, OBS espera subidas cercanas al 10% anual. Las familias responden compartiendo vivienda, reduciendo superficie o alejándose de los centros urbanos. La mitad de los hogares que viven de alquiler necesitarían más de 30 años de ahorro para acceder a una vivienda en propiedad.
La Ficha del Inversor
La métrica clave no es solo el precio: es la velocidad a la que responde la oferta. Con 2,7 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes y una demanda que no frena, el desajuste se parece cada vez más al ciclo 1997-2007, pero con una diferencia: entonces la construcción llegó a rozar 20 viviendas por cada 1.000 habitantes. Hoy no hay ni una quinta parte de esa capacidad productiva.
En los próximos seis meses, OBS prevé una moderación de las compraventas: caídas del 1,6% en 2026 y del 1,1% en 2027. El alquiler seguirá subiendo en el entorno del 10%. Para el pequeño ahorrador que busca vivienda, el mensaje es incómodo: comprar se enfría, pero alquilar no se alivia.
El perfil recomendado no es uniforme. El inversor patrimonial con músculo financiero y acceso a suelo finalista encuentra margen; el comprador de vivienda habitual depende de sus ingresos y de su aval. La lectura a diez años es que, sin una coordinación real entre administraciones y sector privado, el esfuerzo para comprar no volverá a niveles razonables hasta bien entrada la próxima década.
A escala presupuestaria, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones, aparece en el informe como ‘parche minúsculo para una herida gigante’. La próxima foto del sector llegará con los datos de transacciones del INE y con los planes municipales de suelo finalista que se desbloqueen antes de que termine 2026.
