EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Ayuntamiento de Zizur Mayor ha aprobado el nuevo plan urbanístico con 2.081 viviendas previstas y 1.047 de protección oficial.
- ¿Quién está detrás? El Ayuntamiento de Zizur Mayor, en Navarra, con un planeamiento que ordena el crecimiento del municipio desde 2021.
- ¿Qué impacto tiene? Abre suelo residencial en el área metropolitana de Pamplona y programa el cubrimiento de la autovía A-12 para conectar Zizur y Ardoi.
El Ayuntamiento de Zizur Mayor aprueba su nuevo plan urbanístico con 2.081 viviendas, la mitad de protección oficial. La aprobación destapa suelo residencial en el área metropolitana de Pamplona y llega tras agotar el desarrollo previsto en 2003.
Por qué el plan de 2003 se quedó sin suelo y qué cambia ahora
El municipio llevaba trabajando desde 2021 en un nuevo marco urbanístico. El plan vigente, aprobado en 2003, está prácticamente desarrollado al 100%, con apenas parcelas sin construir disponibles en el núcleo urbano. De ahí que el nuevo documento ordene el crecimiento en tres sectores principales: la zona entre el sur de Ardoi y el polígono comercial, una franja entre Ardoi y Gazólaz, y actuaciones al sur de la urbanización de Zizur. Al margen de este plan queda el proyecto del tren de alta velocidad.
Del total proyectado, 1.047 viviendas serán de VPO, la vivienda de protección oficial, lo que supone prácticamente la mitad del parque previsto. La mayoría de estas viviendas se sitúa en los tres sectores ordenados por el plan, que equilibran residencial, terciario y zonas verdes. El planeamiento incorpora además 118.600 m² de zonas verdes y 63.800 m² de espacio terciario mediante la ampliación del polígono existente.
Las fases del nuevo crecimiento y la apuesta por cubrir la A-12
En la primera fase, la urbanización de la zona de cultivo permitirá levantar bloques de planta baja más cuatro o cinco alturas y ático, con comercio en la planta baja. El plan otorga especial relevancia a dos unidades: la nueva sede de la policía local, y varias naves con talleres que se transformarán en zonas residenciales y comerciales.
La segunda parte corresponde a unos antiguos edificios en parcelas de titularidad pública. Serán derruidos y se levantarán dos edificios con tan solo planta baja y dos alturas, para no romper la estética del casco antiguo, según el Ayuntamiento. El plan contempla asimismo un nuevo vial al sur de la urbanización Zizur para descongestionar la rotonda del arco.
Más de mil viviendas protegidas en un solo plan no resuelven por sí solas el precio del área de Pamplona, pero marcan un ritmo distinto al de otros crecimientos dormidos desde 2008.
En una segunda fase se urbanizarán los terrenos comprendidos entre ese vial y la hilera de viviendas unifamiliares existentes, con una combinación de vivienda colectiva y unifamiliar. El punto más estructural para los vecinos es la propuesta de cubrir un tramo de la autovía A-12 a su paso por el municipio, para eliminar la barrera física que separa los dos núcleos, Zizur y Ardoi, desde hace décadas.
La Ficha del Inversor
Métrica clave. El plan reserva 1.047 viviendas de VPO sobre un total proyectado de 2.081, una cuota de protección muy próxima al 50% del nuevo parque. A ello se suman 118.600 m² de zonas verdes y 63.800 m² de suelo terciario. No hay un precio cerrado por metro cuadrado en la documentación consultada por MERCA2.ES, pero la lectura para el inversor es clara: el suelo residencial se abre en un municipio con el planeamiento agotado desde 2003.
Tendencia a seis meses. Cabe esperar que las primeras licencias y movimientos de suelo se concentren en la zona de cultivo de la primera fase, donde el uso comercial en planta baja y la ampliación del polígono suman argumentos para el capital local de promoción. La ejecución dependerá de los convenios urbanísticos y de la respuesta del Ayuntamiento, aunque no hay calendario público de adjudicación de la primera fase. En paralelo, el encaje de las unidades comprometidas sigue pendiente, lo que deja margen de entrada para promotoras medianas con experiencia en vivienda protegida navarra.
Perfil recomendado. Este plan interesa al pequeño inversor y al promotor local con capacidad para proyectos de VPO, no al gran fondo internacional de Build to Rent, el modelo de construir promociones enteras para alquilar. El ritmo de absorción será previsiblemente más lento que el de las grandes operaciones del centro de Pamplona, pero la visibilidad de suelo y la cuota de vivienda protegida ofrecen una base de demanda más estable. Lo siguiente será la tramitación urbanística y los convenios de la primera fase: ahí se comprobará si Zizur Mayor convierte el papel en licencias.
