Si estás en pleno debate de comprar o alquilar, el último dato de Idealista llega en un momento incómodo: con el Euríbor por encima del 3%, la cuota de la hipoteca ya supera al alquiler en tres ciudades españolas. Te lo traduzco a euros y a riesgo.
El esfuerzo de la hipoteca ya supera al alquiler en estas tres ciudades
La cuota mensual de una hipoteca media absorbe en Palma el 48% de los ingresos de una familia, frente al 45% que se lleva el alquiler de una vivienda de dos dormitorios. En Madrid, la compra ya exige el 39% de la renta, un punto más que alquilar. Y en San Sebastián la brecha es la más llamativa: la hipoteca se come un 36%, frente al 28% del alquiler. Son cifras de Idealista.
El umbral de referencia no es un capricho: los analistas sitúan el esfuerzo recomendado en no superar el 30% de los ingresos netos. Por encima de esa línea, la vivienda deja de ser un proyecto y se convierte en una losa financiera. En Palma, la compra lo pulveriza por dieciocho puntos.
La señal es clara: en esas tres capitales, la hipoteca media ya no es un ahorro frente al alquiler, sino un gasto mensual mayor.
En euros, la subida del 12,9% no es cosmética. Una vivienda que costaba 200.000 euros en 2025 ronda hoy los 225.800 euros. Ese incremento de 25.800 euros eleva la entrada necesaria y, con ella, la cuota financiada. La subida del capital prestado un 17% es la otra cara de la misma moneda.
¿Por qué ha pasado? Porque el precio de la vivienda no frena. El INE contabiliza una subida media del 12,9% en España, con Murcia y Aragón disparadas por encima del 15%. Al mismo tiempo, el capital prestado en hipotecas acumula ya un incremento del 17% en lo que va de año.
En los municipios más tensionados, el metro cuadrado asusta. Santa Agnès de Corona, en Ibiza, lidera el ranking con 8.455 euros, seguida de San Sebastián (8.282), Madrid (8.110) y Puerto de Andrach, en Mallorca, con 7.865 euros, según el Consejo General del Notariado. Con esos precios, la cuota se dispara sin remedio.
Comprar ya no es siempre el camino más barato: en Palma, Madrid y San Sebastián la hipoteca exige hoy más renta mensual que firmar un alquiler.
Qué mide la tasa de esfuerzo y qué esconde la comparación
La tasa de esfuerzo no cuenta toda la película. Para la compra, Idealista calcula la cuota anual sobre los ingresos netos con una hipoteca típica en duración y tipo, pero no incluye la entrada. Y ahí está el detalle: para acceder a la vivienda necesitas, aproximadamente, un 30% del valor del inmueble entre entrada e impuestos. Es dinero que no se recupera en el cálculo mensual.
El alquiler, en cambio, mide el peso de una renta de dos dormitorios. La foto, por tanto, compara flujos mensuales sin incluir el colchón de ahorro. Por eso la decisión de comprar o alquilar no se reduce a ver qué cuota pesa menos en la nómina.
| Ciudad | Esfuerzo hipoteca | Esfuerzo alquiler | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Palma | 48% | 45% | +3 puntos |
| Madrid | 39% | 38% | +1 punto |
| San Sebastián | 36% | 28% | +8 puntos |
Eso sí, en el resto de ciudades alquilar sigue exigiendo más esfuerzo que comprar. El ranking de alquiler lo encabeza Palma, seguido de Málaga, Valencia, Alicante,, Madrid, Barcelona y Segovia, todas con tasas por encima del 35%. La letra pequeña importa: el problema de la compra no es la cuota, es entrar.
Ojo con la temporalidad: estos porcentajes son una foto con el Euríbor actual. Si el índice sube, la cuota de los hipotecados a tipo variable se recalcula al alza en la revisión, y la brecha con el alquiler puede abrirse aún más.
Los precios no van a frenar a corto plazo. BBVA estima crecimientos del 12% en 2026 y del 5,7% en 2027, con la falta de oferta como motor principal. Si alquilas, el esfuerzo puede seguir subiendo. Si compras, la entrada será cada vez más cara.
Mi lectura: cuándo comprar sigue mereciendo la pena
He hecho los números con una regla sencilla: si tu cuota hipotecaria supera el 30% de tus ingresos netos, comprar se convierte en una apuesta, no en un ahorro. En Palma, con un 48% de esfuerzo, la ecuación solo sale si tienes una entrada muy alta o ingresos que vayan a crecer con fuerza. De lo contrario, el banco te financia una vida a pulmón.
En 2023 el Euríbor llegó a superar el 4%; ahora ronda el 3%, pero la vivienda está más cara, así que la cuota se mantiene alta. Para que lo visualices: en una hipoteca variable de 180.000 euros a 25 años, una subida del Euríbor de 0,5 puntos puede rondar los 50 euros más al mes. Por eso hay que mirar más allá de la letra: el margen de aguante es la clave.
Con el Euríbor por encima del 3%, el contexto se parece poco al de 2021. La referencia del Euríbor no bajará con fuerza si el BCE no mueve ficha, y el Banco de España lleva meses recordando que la renta de los hogares no puede estirarse de forma indefinida. Mi criterio: en Madrid o San Sebastián, si tu empleo no es estable o tu ahorro no llega al 20% del valor de la vivienda, alquilar puede ser la decisión más conservadora.
No se trata de demonizar la compra. Se trata de comparar con la misma lupa: la cuota de hoy, el precio de mañana y tu capacidad para soportar un tipo variable. La letra pequeña manda.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Calcula tu tasa de esfuerzo real: divide la cuota hipotecaria estimada entre tus ingresos netos y compárala con el 30%.
- Qué vigilar: El precio del Euríbor y las subastas de vivienda del INE: si el Euríbor se mantiene por encima del 3%, la cuota no aflojará.
- El error a evitar: Comparar solo cuota mensual y olvidar la entrada del 30% y los gastos de compraventa.
