Si vendes tu vivienda habitual con 65 años cumplidos, Hacienda no te cobra IRPF por la ganancia, aunque no compres otra casa. La clave está en la fecha de la escritura.
La Ley 35/2006 del IRPF distingue dos caminos. Los contribuyentes con 65 años o más pueden vender sin tributar y sin reinvertir. Los que aún no han cumplido esa edad solo quedan exentos si reinvierten el importe en otra vivienda habitual dentro de los plazos que marca la normativa.
Los requisitos que Hacienda exige a los mayores de 65 años
Esta exención no es automática. La Agencia Tributaria exige que el propietario haya cumplido 65 años en la fecha exacta en la que se firma la escritura de compraventa ante notario. Si la operación se cierra un día antes de ese cumpleaños, la ventaja se pierde.
Además, la vivienda vendida debe ser la habitual. Para aplicar esta condición, Hacienda exige haber residido de forma continuada durante al menos tres años.
Hay una salvedad que conviene conocer. Si abandonaste la vivienda antes de conseguir venderla, el inmueble mantiene su consideración de vivienda habitual siempre que la transmisión se formalice dentro de los dos años siguientes al cambio de domicilio.
La exención se juega en una fecha concreta: o has cumplido 65 años al firmar la escritura o Hacienda no admite la ventaja fiscal.
Menores de 65 y vivienda con dos titulares
La situación cambia por completo para los menores de 65 años. Para no tributar por la ganancia patrimonial, solo existe una vía: reinvertir el importe en otra vivienda habitual dentro de los plazos que marca la normativa.
En el otro extremo, los mayores de 65 no tienen ninguna obligación de reinvertir. Pueden comprar otra vivienda en otra ciudad, trasladarse a una residencia vivir de alquiler o simplemente conservar el capital en una cuenta bancaria sin que la exención se pierda.
Ojo con la vivienda en copropiedad. La exención es individual, no por inmueble. Si los dos titulares han cumplido 65 años, toda la ganancia queda libre de tributación. Si solo uno los tiene, únicamente su parte queda exenta; el otro cotitular debe tributar salvo que se acoja a la exención por reinversión.
Un beneficio poco usado que conviene revisar antes de vender
Aunque la ganancia patrimonial quede exenta, la operación no desaparece para Hacienda. Los vendedores deben reflejar la transmisión en la declaración de la renta, indicando expresamente que la ganancia está exenta por tratarse de la venta de la vivienda habitual siendo mayor de 65 años. Si eres autónomo, esta ganancia convive en el mismo IRPF con los rendimientos de tu actividad.
El beneficio está recogido en la Ley 35/2006 del IRPF y se aplica en la declaración de la renta del año de la venta. El desconocimiento es alto: se trata de una exención que muchos contribuyentes no llegan a aplicar porque asumen que toda ganancia patrimonial tributa. Conviene revisar el caso con antelación antes de firmar la escritura para confirmar el encaje.
Lo más delicado es la residencia de tres años. Si abandonaste la vivienda antes de venderla, recuerda que solo dispones de dos años para formalizar la transmisión y mantener la exención.
Si estás pensando en vender tu casa y eres autónomo, revisa la fecha exacta de tu nacimiento frente a la posible fecha de la escritura. Un día puede cambiar el resultado de la operación. Y recuerda declarar siempre la venta en la renta, aunque estés exento.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: La exención no tiene plazo de solicitud; se aplica en la declaración del IRPF del año de la venta.
- ✅ Requisitos clave: Tener 65 años cumplidos al firmar la escritura y haber residido tres años en la vivienda habitual.
- 🌐 Dónde solicitarlo: Se declara en el modelo de IRPF a través de la sede electrónica de la AEAT.
- 💰 Importe o coste: Exención total de la ganancia patrimonial para mayores de 65; los menores de 65 deben reinvertir para no tributar.
- ⚠️ Error a evitar: No declarar la venta en la renta, aunque la ganancia esté exenta, puede provocar un requerimiento de Hacienda.
