La oferta de vivienda nueva en España cubrirá apenas la mitad de los hogares previstos hasta 2027, según los cálculos que recoge The Objective. La brecha entre construcción y creación de nuevos hogares mantiene el mercado tensionado más allá de las señales de enfriamiento en las operaciones.
El desajuste no es coyuntural. Los analistas consultados advierten de que la vivienda de obra nueva seguirá muy por debajo de la demanda incorporada cada año, con un déficit que se acumula desde la anterior crisis. La consecuencia es un suelo de precios alto: aunque las compraventas pierdan ritmo, los pisos a estrenar no corrigen.
Menos ventas, pero precios al alza: la previsión de BBVA
BBVA Research estima una caída del 7,3% en las ventas de vivienda para 2026, al tiempo que los precios subirían alrededor del 12%. Son dos movimientos difíciles de casar en un mercado sano: se vende menos, pero se paga más.
El Instituto Nacional de Estadística ha ido publicando datos que confirman una paulatina desaceleración de las compraventas desde la primavera. Las operaciones sobre vivienda usada pierden fuerza con más rapidez que las de obra nueva, un patrón clásico cuando la oferta asequible se agota.
Sin embargo, la crisis de acceso puede frenar la subida de precios en los próximos meses. La capacidad de pago toca techo, el crédito no se abarata lo suficiente y los salarios no acompañan. Es un freno natural que, a corto plazo, introduce más dudas al mercado.
Se vende menos, pero los precios no ceden: la vivienda nueva ya no responde a la oferta sino a la escasez.
Aun así, el escenario de cubrir solo la mitad de los hogares previstos hasta 2027 deja poco margen para una corrección profunda. La vivienda nueva no compite en volumen: compite en escasez. Mientras la creación de hogares supere a los proyectos terminados, los promotores conservan el control del precio final.
La presión se nota sobre todo en los grandes mercados urbanos. Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga concentran la demanda insatisfecha, y es ahí donde el metro cuadrado de obra nueva se ha encarecido con más fuerza en el último ciclo.
La escasez no es homogénea. En las capitales y en las zonas turísticas el déficit se aprecia con más intensidad, mientras que en las provincias del interior la presión es menor. El mercado nacional, sin embargo, se fija por los grandes núcleos.
Qué esperan los expertos para 2027
Los análisis que cita ABC apuntan a que el precio de la vivienda seguirá al alza en 2027, aunque con una pendiente más suave. No se contempla un desplome porque la oferta de reposición es insuficiente y el mercado laboral aguanta.
El Economista añade que el mercado se resiste al alza de precios y ya muestra signos de ralentización. La lectura conjunta es una meseta tensa antes que una caída libre, con la duda de cuánto tiempo durará ese equilibrio sin romper por el lado del vendedor.
Mi lectura: el desajuste no se corrige por decreto
España lleva más de una década construyendo por debajo de la reposición. La regulación del suelo, los costes de los materiales y la escasez de mano de obra, retrasan la puesta en carga de nuevos proyectos. Las licencias de obra nueva siguen concentradas en las zonas donde el precio final justifica el margen.
El dato de cubrir solo la mitad de los hogares no es un simple desajuste pasajero. Es la consecuencia de políticas que han priorizado la contención urbanística y las exigencias financieras sin contrapartida en oferta. Sin una tramitación más ágil, avales públicos eficaces o financiación a promotores, la brecha se mantendrá.
El riesgo es que el enfriamiento de las ventas lleve a los promotores a ralentizar lanzamientos, no a bajar precios. La banca, con criterios más selectivos, pondrá el crédito al cliente final antes que al proyecto. Eso ampliaría el déficit justo cuando la demanda embalsada presiona más.
Habrá que seguir los visados de obra nueva y las transacciones del tercer trimestre. Si los visados no crecen al ritmo de la demanda, 2027 no será el año de la normalización. La pregunta no es si el precio de la vivienda sube, sino cuántos hogares quedarán directamente fuera del mercado.
