Cushman & Wakefield prevé que la inversión inmobiliaria en España podría cerrar el año rozando los 20.000 millones de euros, lo que marcaría un nivel récord para el sector.
La cifra, que maneja un rango entre 17.000 y 20.000 millones, superaría ampliamente los 15.400 millones de 2025, según el informe The Investment Atlas de la consultora. En el primer semestre, el mercado ya ha captado 10.500 millones.
Un mercado más equilibrado que en 2025
A diferencia del año pasado, cuando las grandes fusiones empresariales inflaron las estadísticas, en 2026 el peso de las operaciones puramente inmobiliarias es mayor. El llamado rolling year —la suma de cuatro trimestres consecutivos hasta junio— alcanza los 18.000 millones, una de las cotas más altas de la serie histórica. Esto refleja la confianza del capital internacional en el mercado español, que gana atractivo frente a otras plazas europeas castigadas por la incertidumbre geopolítica.
El ‘living’ manda, el retail espera un megadeal y la logística despierta
El segmento residencial en alquiler, el build to rent, el flex living y las residencias de estudiantes suman ya 3.800 millones de inversión consolidándose como la categoría reina. A poca distancia, el sector hotelero (hospitality) acumula 2.600 millones, impulsado por el turismo récord. El retail, con más de 1.700 millones hasta ahora, podría superar los 3.000 si se cierra una de las mayores operaciones de centros comerciales previstas. Las oficinas, que rozan los 1.500 millones sin contar cambios de uso ni compras para autoconsumo, también apuntan a superar los 2.000 millones, confirmando la recuperación del ladrillo corporativo.
La logística, por su parte, experimenta una clara reactivación tras varios trimestres planos. Las previsiones apuntan a superar los 1.500 millones, lo que convertiría 2026 en el mejor año para este segmento desde 2021. La elevada contratación y los sólidos fundamentales invitan a pensar que 2027 y 2028 podrían batir nuevos récords si el contexto macroeconómico acompaña.
El mercado inmobiliario español está reconfigurando su perfil: los inversores ya no persiguen solo operaciones corporativas, sino activos operativos con demanda real, desde viviendas en alquiler hasta plataformas logísticas.
La Ficha del Inversor
Métrica clave. El volumen máximo potencial para 2026 se sitúa en 20.000 millones de euros, lo que supondría un incremento del 30% sobre el cierre de 2025. La métrica a vigilar es la capacidad de absorción del pipeline de inversión, ya que el rolling year de 18.000 millones demuestra que el mercado español opera en niveles comparables a los de las grandes plazas europeas como París o Fráncfort, pero con un diferencial de rentabilidad aún atractivo. La lectura de Cushman & Wakefield apunta a que la estabilidad regulatoria y la demanda real —no especulativa— están actuando como paraguas frente al ruido geopolítico.
Tendencia a 6 meses. Alcista. La combinación de grandes carteras de activos residenciales en alquiler que preparan su salida al mercado y la reactivación de oficinas y logística genera un entorno propicio para que el segundo semestre supere los 9.500 millones captados hasta junio. No obstante, los riesgos geopolíticos y la evolución de los tipos de interés marcarán el ritmo de las valoraciones. Un entorno de tipos algo más altos de lo previsto podría retrasar algunas decisiones, pero los operadores consultados por la firma mantienen sus compromisos.
Perfil recomendado. Fondos de pensiones, family offices internacionales y capital core y core+ que buscan rentas estables con cobertura parcial frente a la inflación. El segmento living —especialmente el build to rent y el flex living— es el más adecuado para inversores que quieran replicar el modelo institucional de alquiler ya maduro en Europa. La logística, con su mejor año desde 2021, también ofrece oportunidades para aquellos que anticipan el crecimiento del comercio electrónico. Las oficinas prime de Madrid y Barcelona, con rentabilidades prime alrededor del 4,8%, son una opción defensiva si se confirma la vuelta a la presencialidad.
Pulso entre actores. La previsión de Cushman & Wakefield no es unánime. Otras consultoras podrían moderar sus cifras si la inflación repunta, pero el hecho de que la consultora estadounidense mantenga el optimismo refleja el peso del capital americano en el inmobiliario español. Los grandes fondos internacionales llevan meses construyendo posiciones en alquiler residencial y logística; la posible salida de esas carteras al mercado será un termómetro real de la demanda. El riesgo para los pequeños propietarios es que la competencia institucional eleve los precios del suelo y reduzca las rentabilidades futuras en segmentos como el alquiler tradicional.
Lectura a 5-10 años. Si se confirma el techo de 20.000 millones, España consolidaría un nuevo ciclo inversor que no depende de la burbuja crediticia de la década pasada. La clave estará en que el crecimiento de los ingresos operativos acompañe a las valoraciones, algo que solo sucederá si se mantienen las reformas estructurales y la seguridad jurídica. El precedente histórico es inequívoco: los picos de 2006-2007 terminaron mal porque el apalancamiento era excesivo. Hoy la inversión se apoya en rentas reales y en la convicción de que el inmobiliario español es un refugio en el sur de Europa. El desafío para el regulador es no estrangular ese atractivo con intervencionismos que desvíen el capital hacia otras plazas.
