EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La Audiencia Provincial de Bizkaia ha anulado el acuerdo de una comunidad que decidió dejar vacante la presidencia tras no alcanzar mayoría en la votación.
- ¿Quién está detrás? La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cuyo artículo 13.2 obliga a cubrir el cargo con mecanismos como el turno rotatorio o el sorteo; y la Sección Cuarta de la Audiencia de Bizkaia.
- ¿Qué impacto tiene? Las comunidades no pueden saltarse la elección del presidente; deben activar los sistemas subsidiarios o acudir al juez si es necesario.
La Audiencia Provincial de Bizkaia ha declarado nulo el acuerdo de una comunidad de propietarios que decidió funcionar sin presidente después de que la candidatura presentada fuera rechazada por 34 votos en contra y solo 18 a favor. El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Getxo había considerado válido que la comunidad siguiera con el vicepresidente, pero la Audiencia ha revocado ese fallo en una sentencia que afecta a todas las comunidades de vecinos.
Por qué la LPH no permite dejar la presidencia vacante
La sentencia, dictada el 4 de junio de 2026, parte de un conflicto real: en una junta de propietarios, la única candidatura presentada fue rechazada por 34 votos en contra frente a 18 a favor. Ante la falta de acuerdo, la comunidad decidió dejar el puesto sin cubrir y confiar en el vicepresidente para las tareas diarias.
La Audiencia considera que esta solución carece de cobertura legal. Recuerda que el presidente es un órgano necesario de la comunidad —es quien la representa frente a terceros y en los procedimientos judiciales—, y que la LPH prevé mecanismos para garantizar su nombramiento incluso cuando la votación no prospera. El artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, si no hay elección, se puede recurrir al turno rotatorio entre los propietarios, al sorteo o, en último término, a la designación judicial.
El vicepresidente: un sustituto temporal, no un comodín
La resolución también aclara el papel del vicepresidente. El artículo 13.4 de la LPH permite que sustituya al presidente en casos de ausencia, imposibilidad o vacante, pero esa sustitución es siempre temporal. No está pensada para cubrir una vacante decidida por la propia comunidad, sino para situaciones sobrevenidas como la renuncia o el fallecimiento del presidente.
Además, el cargo de vicepresidente es facultativo (no obligatorio), a diferencia del de presidente. Por tanto, apoyar en él la gestión permanente de la comunidad sería contradecir la jerarquía legal. La sentencia añade que la reforma de la LPH eliminó la prórroga automática del mandato del presidente saliente, por lo que tras el vencimiento del plazo es imprescindible una nueva designación.
La Ficha del Inversor
La métrica clave aquí no es financiera, sino procedimental: una comunidad no puede permanecer más de tres meses sin presidente. Si no hay acuerdo en la junta, debe convocarse otra en un plazo razonable y, si sigue sin éxito, iniciar los trámites para el sorteo o el turno rotatorio. La tendencia a seis meses apunta a que otras audiencias provinciales seguirán la misma línea, lo que refuerza la seguridad jurídica para todos los propietarios.
El mensaje de la Audiencia es claro: ni el bloqueo en la junta ni la pasividad convierten al vicepresidente en presidente de facto. La ley obliga a seguir adelante hasta cubrir el cargo.
El perfil más afectado son las comunidades pequeñas donde no hay voluntarios para el cargo, o aquellas en las que existen conflictos internos. A medio plazo, la doctrina de la Audiencia de Bizkaia obligará a los administradores de fincas a ser más proactivos: tendrán que incluir propuestas de designación subsidiaria en el orden del día y, si no se llega a un acuerdo, asesorar sobre la vía judicial.
Desde el punto de vista del riesgo, el fallo imponeel pago de las costas de primera instancia a la comunidad que no eligió presidente, lo que supone un desembolso que puede superar los 1.500 euros entre procurador y abogado. Un coste evitable si se activan los mecanismos legales desde el primer momento.
