En el mercado hipotecario español, pedir menos de 100.000 euros para comprar casa puede ser más difícil que obtener un crédito de medio millón. Así lo describen desde el comparador iAhorro: «Es más fácil que el banco te dé una hipoteca de 500.000 euros que de 100.000». La paradoja tiene consecuencias graves para quienes aspiran a una vivienda barata, especialmente en la España rural, donde el acceso al crédito se convierte en un tapón casi insalvable.
Por qué los bancos cierran el grifo a las hipotecas pequeñas
No existe un límite legal mínimo para solicitar una hipoteca en España, pero la práctica bancaria impone barreras que en muchas entidades rondan los 30.000 a 60.000 euros. Con los precios al alza, ese umbral se ha elevado hasta los 100.000 euros. La razón es contundente: las operaciones de poco importe generan escasa rentabilidad para el banco, sobre todo desde que la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 obligó a las entidades a asumir gastos notariales, registrales y de gestoría que antes pagaba el cliente.
Según los datos del INE, el importe medio de las nuevas hipotecas alcanza los 170.000 euros, con cuotas mensuales de alrededor de 722 euros. Pero en provincias como Murcia, Castilla-La Mancha o Extremadura, los préstamos medios se sitúan justo en la frontera de los 100.000 euros. «Aproximadamente una de cada cuatro solicitudes que recibimos corresponde a hipotecas inferiores a 100.000 euros», explica Yogi Thadhani, CEO de Finteca y Country Manager de Clar en España. La demanda existe, pero la oferta se repliega.
Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, lo resume: «Al asumir las entidades los gastos de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados vinculados a la hipoteca, las operaciones de menor importe resultan menos atractivas desde el punto de vista económico».
Cajas rurales y brókeres: las dos vías de escape
Frente a la cerrazón de los grandes bancos, las cajas rurales son, en muchos casos, la única red que da respuesta a estos compradores. Su arraigo local y el conocimiento del cliente les permiten valorar operaciones que una entidad sistémica descarta de antemano. Un director de una caja murciana confirma a este medio que «estamos dando hipotecas de menos de 100.000 euros en las localidades pequeñas, no en la capital. El problema no es la cifra, sino el perfil de riesgo: a menudo son compradores con trabajos precarios o viviendas de difícil salida».
Cuando ni las cajas responden, el bróker hipotecario se convierte en el último recurso. Su cuota de mercado se ha disparado del 4% en 2020 al 28% en la actualidad, según datos del sector. Luis, un comprador que busca financiar 60.000 euros para una casa de fin de semana en la sierra de Guadalajara, relata: «He ido a varios bancos y solo uno me ha dado un sí provisional, pero llevan semanas sin contestar. He tenido que recurrir a un bróker para que mueva mi caso».
El banco analiza la rentabilidad de cada operación, no la necesidad social. Y una hipoteca de menos de 100.000 euros sale a pérdidas.
La trampa del préstamo personal: cuotas que asfixian
Cuando la hipoteca no sale, las entidades redirigen al cliente hacia el préstamo al consumo. La comparación numérica es demoledora: para los 60.000 euros que necesita Luis, una hipoteca fija a 15 años al 2,9% de interés supone devolver unos 84.400 euros, con letras mensuales de aproximadamente 400 euros. Un préstamo personal a 8 años al 7% eleva la devolución total a 79.000 euros, pero la cuota se dispara a más de 800 euros al mes. La mayoría de los compradores de vivienda barata tiene ingresos ajustados, por lo que la opción del préstamo personal resulta inviable a corto plazo.
«A mí me ofrecieron un precontrato de préstamo personal, pero no puedo pagar 800 euros al mes», lamenta Luis. El resultado es un callejón sin salida que congela la compraventa en amplias zonas del país.
Una brecha que olvida la función social del crédito
La negativa de la banca a financiar hipotecas pequeñas acaba por perpetuar la exclusión financiera de la España rural. Las viviendas de menos de 100.000 euros quedan fuera del radar de los grandes bancos, que prefieren concentrar sus esfuerzos en las grandes ciudades donde los préstamos superan los 200.000 euros y el retorno es mayor.
Creo que este fenómeno es más que una simple cuestión de rentabilidad bancaria. La Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 fue un avance para proteger al consumidor, pero al trasladar costes a las entidades ha tenido el efecto colateral de desincentivar la financiación de las viviendas más asequibles. Las cajas rurales asumen ese vacío por su vocación territorial, pero no pueden cubrir toda la demanda. Los brókeres aceitan el sistema, pero a un coste que el comprador vulnerable puede no asumir.
La paradoja es evidente: en un país donde el precio medio de la vivienda nueva en capitales de provincia supera los 200.000 euros, quien no puede acceder a una hipoteca de 100.000 está condenado a alquilar o a emigrar. La banca, en lugar de ejercer su función social de crédito, se convierte en un filtro que deja fuera precisamente a quienes más necesitan financiación. De este modo, la España vaciada se vacía aún más.
