El Banco de España acaba de publicar su Informe Anual de 2025 y dedica un apartado especial a la vivienda. El diagnóstico eleva el déficit residencial hasta las 750.000 unidades y, más allá de las cifras, cuestiona la efectividad real de las dos medidas estrella que han marcado la agenda del Gobierno y de las comunidades autónomas: los topes al alquiler en zonas tensionadas y los avales públicos para la compra de primera vivienda.
El revés a los topes: efectos no deseados sobre la oferta
El supervisor financiero, ahora encabezado por José Luis Escrivá, advierte de que los controles de precios del alquiler que ya se aplican en más de 300 municipios de Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia pueden generar “efectos no deseados” si se mantienen sin que la oferta residencial reaccione. En concreto, señala que los topes reducen la renta real de los propietarios, desincentivan la inversión y elevan las rentas en el mercado no regulado. Además, la fijación de precios máximos puede incentivar que los contratos por debajo del límite se acerquen al techo regulatorio. El documento es claro: las ganancias de bienestar a corto plazo para los inquilinos vulnerables se verían compensadas por pérdidas a medio y largo plazo si no se acompaña de un aumento real de la oferta.
Los avales del ICO: un impacto casi nulo en las zonas más caras
Otro de los focos del informe son los avales públicos que cubren hasta el 20 % del importe no financiado por la banca, tanto los canalizados por el ICO como los autonómicos. El Banco de España sostiene que estos programas pueden tener un impacto “cuantitativamente limitado” en las áreas urbanas tensionadas, donde los precios superan los límites fijados por las comunidades. El motivo principal es que no reducen la restricción de renta de los hogares y elevan la ratio Debt-Service-to-Income (DSTI) —el porcentaje de la renta que se destina al pago de deudas— de los solicitantes sin ahorro previo. Dicho de otra manera, facilitan la entrada pero no resuelven la capacidad de pago real.
El Banco de España constata que las ayudas al alquiler y las deducciones fiscales se traducen casi íntegramente en precios cuando la oferta es rígida.
La Ficha del Inversor
El informe del supervisor dibuja un mapa de riesgos que ningún operador con cartera en alquiler residencial puede ignorar. La métrica clave hoy no es el precio medio del metro cuadrado, sino la inelasticidad de la oferta en las zonas tensionadas: con apenas suelo finalista liberado, cualquier medida de apoyo a la demanda —desde el bono alquiler hasta los avales— se capitaliza en rentas o precios de compraventa. La tendencia a seis meses apunta a una estabilización tensa: mientras los topes sigan vigentes y la nueva empresa pública Casa 47 o el Plan 2026-2030 no inyecten vivienda asequible de forma masiva, los propietarios con pisos en las zonas reguladas verán recortada su rentabilidad neta, y el capital institucional que operaba en Build to Rent buscará salidas hacia segmentos no regulados o hacia la venta directa. El perfil recomendado en este contexto es el del pequeño ahorrador con liquidez que busca protección patrimonial en activos fuera de las zonas tensionadas: la presión regulatoria convierte las ciudades medias bien comunicadas en una alternativa con menor riesgo de intervención y un yield bruto que, aunque más modesto (en torno al 4,5 % en capitales como Valladolid o Zaragoza), ofrece una prima de estabilidad regulatoria frente al 3,2 % neto de un piso en Barcelona sometido a índice. La lectura a largo plazo obliga a mirar al transporte metropolitano: el propio Banco de España recomienda una apuesta decidida por infraestructuras que amplíen el área de influencia de las grandes ciudades. Quien compre hoy en municipios dormitorio que queden dentro del radio de futuras ampliaciones de Cercanías o Metro estará comprando la próxima zona tensionada a precio de hoy.
La posición del supervisor no es nueva —ya en 2023 alertó sobre la rigidez de la oferta— pero pone cifras a un malestar creciente: sin una simplificación real de los trámites urbanísticos, con 750.000 viviendas de déficit y con los ayuntamientos ahogados de recursos, las medidas unilaterales acaban neutralizándose. El pulso entre el Gobierno, las autonomías y los consistorios seguirá marcando la agenda. El próximo movimiento previsto es la presentación en otoño del nuevo Plan de Vivienda 2026-2030; hasta entonces, la incertidumbre regulatoria seguirá pesando más que los tipos.
