El precio de la vivienda ha tocado en el primer trimestre de 2026 un nuevo techo histórico, superando los valores máximos de la burbuja de 2007 en cuatro de los mercados más calientes del país: Madrid, Cataluña, las islas, y Andalucía. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), los incrementos interanuales en las capitales de esas regiones han llegado a dispararse por encima del 20%, una cifra que no se veía desde antes de la crisis financiera.
La información, adelantada por Expansión y confirmada por otros medios, revela que el fenómeno no es puntual. La vivienda ha pulverizado también el récord de la burbuja en Galicia, mientras que en La Rioja el precio subió un 10,5% solo en el primer trimestre del año. El mapa de récords se amplía a más de la mitad de las provincias españolas, con capitales como Palma, Málaga o Valencia registrando tensiones de precios que recuerdan a los peores momentos de la escalada de 2005-2007.
El metro cuadrado en la ciudad de Madrid alcanza los 4.200 euros de media, un 22% más que hace un año, y en Barcelona roza los 4.800€, con subidas del 19% anual. En las islas, los precios se han disparado aún más: un 25% en Palma y cerca del 23% en Santa Cruz de Tenerife, según los registros catastrales y las tasaciones consultadas por esta redacción.
La demanda sigue muy por encima de una oferta que no logra despegar. El sector promotor ha construido unas 90.000 viviendas nuevas en los últimos doce meses, frente a una demanda potencial que ronda las 200.000 unidades anuales según la patronal APCE. Ese desequilibrio, unido a la llegada de compradores extranjeros —el 18% de las transacciones en costa y grandes ciudades—, mantiene la presión sobre los precios.
El fenómeno no se limita a la obra nueva: la vivienda usada, que supone más del 80% de las compraventas, ha subido incluso a mayor ritmo en algunas zonas. La escasez de suelo finalista en las capitales y la rigidez de los procesos urbanísticos retrasan la respuesta de la oferta, que difícilmente podrá equilibrar el mercado antes de 2028.
El mercado español ha pasado en apenas tres años de la resaca pospandemia a un calentón que supera, en términos reales, el pico de la burbuja.
Una subida que no perdona a ninguna comunidad
Los datos del INE muestran que todas las capitales de provincia registran incrementos, pero la intensidad varía: Madrid, Cataluña, las islas y Andalucía concentran los mayores repuntes. En el otro extremo, Extremadura o Castilla-La Mancha acumulan subidas más moderadas, en torno al 5%. Sin embargo, la media nacional del precio de la vivienda ya se sitúa un 12% por encima del nivel de 2007, y la brecha se ensancha cada trimestre.
Galicia es el caso más llamativo. El precio medio en A Coruña ha superado los 2.100 euros el metro cuadrado, mientras que en Vigo se acerca a los 1.900 euros, pulverizando los máximos de la era del ladrillo. La comunidad gallega, tradicionalmente menos volátil, se ha contagiado del tirón de la demanda interna y del auge del teletrabajo, que ha redirigido compradores hacia la costa atlántica.
La Rioja, con un incremento del 10,5% trimestral, refleja una tendencia similar: ciudades medias con buena conexión a las capitales vascas y navarras están absorbiendo compradores que no pueden acceder a los precios de Bilbao o Pamplona. Este efecto ‘mancha de aceite’ está llevando los récords a provincias que nunca habían vivido una escalada tan rápida.
Los precios de venta ya duplican la inflación y tensionan la demanda
El repunte no es solo nominal: descontada la inflación, el precio de la vivienda acumula una ganancia real de más del 8% en el último año, la mayor desde 2006. Mientras, los salarios apenas suben un 3,5% de media, lo que está reduciendo la capacidad de acceso de los hogares. El esfuerzo financiero —la parte de la renta destinada al pago de la hipoteca— ya supera el 35% en Madrid y Barcelona, el umbral que el Banco de España considera tensionado.
Pese a ello, la demanda se mantiene sólida gracias a la fortaleza del empleo y a la acumulación de ahorro durante la pandemia. Los bancos, además, siguen ofreciendo hipotecas con tipos fijos en torno al 3%, muy por debajo de los picos de 2008, lo que amortigua el golpe para el comprador solvente.
¿Estamos ante una nueva burbuja o una corrección estructural?
El dato obliga a preguntarse si el mercado ha entrado en una fase especulativa. Los indicadores no son, sin embargo, idénticos a los de 2007. Entonces, el crédito crecía al 25% anual y el 40% de las hipotecas se concedían sin apenas control de riesgos. Hoy, el crédito hipotecario crece al 4% y la morosidad sigue contenida, en el 2,8%.
Pero hay señales que recuerdan a los años del boom: la inversión extranjera en vivienda se ha duplicado desde 2023 y los fondos de capital riesgo acumulan ya cerca de 30.000 millones de euros en activos residenciales en España. Estos agentes, menos sensibles a los ciclos de tipos de interés, presionan al alza el precio del suelo y del producto final.
El verdadero riesgo, a mi juicio, no es que los precios se derrumben de golpe —la regulación bancaria lo hace improbable— sino que la exclusión residencial se cronifique. Si la oferta no responde con más vivienda asequible, el país corre el riesgo de repetir el patrón de la pasada década: precios altos, alquileres disparados y una generación de jóvenes que retrasa la emancipación más allá de los treinta años.
Habrá que vigilar la evolución de los tipos de interés en la segunda mitad del año y, sobre todo, la respuesta de los ayuntamientos con los nuevos planes urbanísticos. Mientras tanto, los récords van a seguir cayendo.
