Por qué el mercado hipotecario empieza a cambiar
Ibercaja ha lanzado una advertencia que pocos bancos se atreven a verbalizar en público: las hipotecas en España van a subir de precio de forma generalizada durante 2026. El consejero delegado de la entidad aragonesa, Víctor Iglesias, ha descrito un escenario de endurecimiento de condiciones que ya ha empezado a notarse en el primer trimestre y que, según su análisis, se intensificará en los próximos meses.
El banquero ha explicado que el mercado estuvo excepcionalmente agresivo durante todo 2025, con una entidad líder marcando tarifas muy bajas a las que el resto tuvo que seguir para no perder cuota. Aunque evitó nombrarla inicialmente, después citó a Bankinter como la única que en los últimos meses del año pasado decidió ‘irse del mercado’, priorizando el crédito a empresas y otras geografías.
Iglesias ha señalado que el cambio ya está en marcha. ‘Se empiezan a mover’, ha afirmado, y los ajustes de precios del primer trimestre anticipan una subida general de tarifas. El detonante no está en la demanda —que sigue sólida— sino en el coste de financiación de la propia banca, que ha repuntado con fuerza tras el estallido del conflicto con Irán a principios de año.
El coste del conflicto con Irán: cómo el Euríbor ha repuntado
El Banco Central Europeo no ha tocado los tipos de interés desde junio de 2025, cuando dejó la tasa de depósito en el 2%. Pero el Euríbor sí se ha movido: entre el verano y finales de 2025 osciló entre el 2,08% y el 2,26%. Después llegó Irán. En febrero de 2026 la tasa interbancaria estaba en el 2,221%, en marzo saltó al 2,565% y en abril al 2,747%. En mayo ha superado en varias jornadas el 2,8% en tasa diaria.
Ese repunte de casi 60 puntos básicos en tres meses encarece la financiación mayorista de los bancos antes incluso de que el BCE se pronuncie. Es el mecanismo que, según Ibercaja, está forzando a las entidades a trasladar el mayor coste a las nuevas hipotecas. ‘Nosotros no podemos no prestar. Tenemos que estar presentes’, afirmó Iglesias, subrayando que Ibercaja tiene una larga trayectoria que le permite integrar el precio con la vinculación que el cliente acaba teniendo con el banco.
En paralelo, el consejero delegado descartó que exista una burbuja inmobiliaria. ‘Han subido mucho los precios, pero la ratio de esfuerzo no supera en media el 30%’, recordó. Además, el nivel de créditos concedidos por más del 80% del valor de tasación —una de las señales clásicas de sobrecalentamiento— sigue siendo bajo. Sin embargo, la posible activación de restricciones macroprudenciales por parte del Banco de España sobrevuela el sector: el supervisor sigue estudiando el marco porque, a diferencia de otros bancos centrales europeos, nunca ha implantado límites a la concesión de hipotecas.
La Ficha del Inversor
La métrica clave para cualquier comprador que esté hoy mirando hipotecas es el diferencial que puede obtener frente a un Euríbor que ya ronda el 2,7% en media mensual y que ha tocado el 2,8% en tasa diaria. Si las entidades empiezan a elevar tarifas de forma generalizada, quien no firme pronto podría encontrarse con TAEs (tasas anuales equivalentes) varios puntos básicos más altos y, sobre todo, con vinculaciones más exigentes —seguros, nóminas, tarjetas— para acceder a los mejores tipos.
La tendencia a seis meses apunta a un alza gradual, condicionada a dos variables: la evolución del conflicto iraní y la respuesta del BCE, que podría verse forzado a subir tipos si el crudo mantiene la presión inflacionista. De momento, ningún banco central se ha movido, pero el mercado interbancario ya está anticipando ese escenario. Quien busque hipoteca en el segundo semestre de 2026 probablemente encontrará precios algo superiores a los actuales, con entidades más selectivas en la concesión.
El perfil más beneficiado es el del comprador que puede fijar tipo y hacerlo cuanto antes, antes de que se generalicen las subidas. Los inversores con capacidad de apalancamiento moderado también pueden aprovechar la ventana actual, siempre que midan el riesgo de tipos. Para la gran banca, la subida de precios es positiva para los márgenes, pero supone un riesgo político y regulatorio: si el Banco de España activa límites al crédito, el pastel se repartiría de forma distinta y las entidades menos expuestas al residencial -como Bankinter- habrían acertado en su retirada.
La lectura a medio plazo no es de burbuja, como sostiene Iglesias, pero sí apunta a un estrechamiento del acceso al crédito que puede enfriar la demanda, sobre todo en el segmento de reposición de vivienda. El historial reciente invita a la cautela: entre 2005 y 2007, las subidas del Euríbor anticiparon el ajuste, aunque entonces sí existía un sobreendeudamiento masivo que hoy no se observa. Ahora el riesgo no está en las familias, sino en un cóctel de inflación importada, tensión geopolítica y posibles decisiones macroprudenciales. El próximo termómetro será la reunión del BCE de junio y, sobre todo, la reacción del Euríbor tras esa cita.
¿Qué pasará? El propio Iglesias lo deja en el aire: si la financiación sigue encareciéndose, los precios de las hipotecas subirán sin remedio. Y si el BCE interviene, tendremos una prueba de fuego para el modelo de concesión español.
El mercado hipotecario está empezando a cambiar, y Bankinter ha sido el primero en retirarse. El resto de bancos, incluida Ibercaja, se quedan a competir, pero ya están ajustando tarifas al alza.
