Harrison Street, gigante estadounidense de activos alternativos, ha lanzado una advertencia incómoda para el sector inmobiliario español: el país no está preparado culturalmente para el senior living. La tesis la defendió Javier de Castro, su responsable en Iberia, durante un reciente foro inmobiliario.
El choque cultural que frena al ‘senior living’
La barrera no es financiera ni urbanística. De Castro fue tajante: ‘España no está culturalmente preparada para el senior living’. Y añadió que su firma ha intentado varias joint ventures para desarrollar complejos residenciales en costa dirigidos a mayores de 55 años, pero no han prosperado.
El motivo de fondo es el apego a la propiedad y la inercia social. En España la gente mayor no vende su vivienda. Se va de vacaciones y vuelve a su hogar’, explicó. Este comportamiento, heredado de la cultura mediterránea y reforzado por décadas de políticas de vivienda orientadas a la compra, frena el despegue de un modelo que en otros países europeos ya es una opción consolidada.
En la misma línea se pronunció Susana Rodríguez, de Savills, quien calificó el senior living de ‘la gran promesa’ del sector habitacional. Todavía es anecdótico en las carteras de inversión, pero confía en que su momento ‘está por llegar. La pregunta, no obstante, es si el mercado español será capaz de cruzar esa frontera cultural antes de que la oportunidad se traslade a otras plazas mediterráneas.
4.000 unidades: las cifras de un sector aún embrionario
Según Colliers, actualmente hay en explotación unas 4.000 viviendas para mayores en toda España. La consultora proyecta que la oferta podría alcanzar las 5.000 unidades en 2028 y escalar hasta las 8.000 hacia 2030, impulsada por la jubilación de la generación del baby boom europeo.
Las regiones mejor posicionadas son la Comunidad Valenciana, Andalucía, Murcia y Baleares, donde la presencia de jubilados comunitarios ya es notable y la combinación de clima y coste de vida actúa de imán. Además el clima soleado y la amplia oferta cultural y gastronómica son un imán para un segmento que busca calidad de vida con servicios adaptados, pero sin la institucionalización de una residencia tradicional.
El senior living no es un problema de cifras; Colliers prevé duplicar la oferta. Es un problema de mentalidad: mientras la generación sénior española se aferre a su casa de siempre, el modelo que triunfa en el norte de Europa seguirá siendo una promesa.
La Ficha del Inversor
Desde la perspectiva patrimonial, el senior living español presenta una contradicción atractiva: una demanda potencial enorme (los mayores de 65 años superarán los 16 millones a mediados de siglo) frente a una oferta casi testimonial. El yield de estos activos, ligado a contratos de media-larga estancia y menor rotación que el flex living, puede estabilizarse en torno al 5,5-6,5% bruto en costa, según cálculos de Savills, aunque la falta de série histórica impide certezas.
Pero la métrica clave no es la rentabilidad financiera inmediata, sino el ritmo de absorción cultural. Harrison Street lo ha verbalizado, pero otras gestoras –incluso españolas– han aparcado planes por las mismas razones. El perfil recomendado hoy es el del inversor institucional con horizonte de al menos siete años y capacidad para asumir que el cambio generacional será lento. No es un producto para el pequeño ahorrador, ni para el family office que busca retorno a tres años.
Observamos un pulso entre dos velocidades: la demografía empuja, la cultura retiene. El precedente del coliving y el flex living –que tardaron casi una década en normalizarse– sugiere que el sector acabará encontrando su espacio, pero el camino no será lineal. La lectura a 5-10 años apunta a una progresiva convergencia con los modelos británico y francés, aunque el desenlace dependerá de que los promotores acierten con el diseño emocional: no se trata de vender apartamentos, sino de vender un proyecto de vida que compita con la herencia y el arraigo al barrio de toda la vida.
