Marta García, Head of Legal & Compliance de MVGM
La campaña de la renta vuelve a poner sobre la mesa una cuestión que, aunque técnicamente consolidada en la normativa del IRPF, genera cada vez más debate en el contexto actual del mercado del alquiler: la obligación de tributar por rentas que no se han cobrado.
El principio que aplica la normativa fiscal es claro, los rendimientos del alquiler deben declararse cuando son exigibles, es decir, cuando el propietario tiene derecho a su cobro según lo pactado en el contrato, con independencia de que el ingreso se haya producido. Desde el punto de vista jurídico, este criterio busca dar seguridad al sistema tributario y evitar situaciones de diferimiento artificial de rentas.
La realidad del mercado inmobiliario está introduciendo tensiones crecientes en la aplicación práctica de este principio. El aumento de la morosidad, la complejidad en la gestión de impagos y la persistencia de situaciones de ocupación sin título están generando escenarios en los que el devengo fiscal no siempre se corresponde con la capacidad económica real del contribuyente.
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Los datos son claros, según el Consejo General del Poder Judicial, en 2025 se practicaron más de 18.300 lanzamientos por impago de alquiler, lo que supone un incremento del 11% respecto al año anterior. El INE estima que la tasa de morosidad en el alquiler residencial supera actualmente el 6%, afectando especialmente a pequeños propietarios, y la plataforma de mediación inmobiliaria ASVAL ha registrado un aumento del 15% en solicitudes de mediación por impagos en el último año.
El marco fiscal vigente incorpora mecanismos para mitigar el impacto de los impagos, como la posibilidad de deducir saldos de dudoso cobro o de ajustar la tributación en determinados supuestos de ocupación. No obstante, estos mecanismos están condicionados al cumplimiento de requisitos formales y a la observancia de plazos que, en ocasiones, no se ajustan a la rapidez ni a la incertidumbre con la que evolucionan muchos de estos conflictos.
Para deducir un saldo de dudoso cobro, la Agencia Tributaria exige que hayan transcurrido al menos 6 meses desde el primer intento de cobro y que se haya iniciado un procedimiento judicial o extrajudicial y en los casos de ocupación sin título, la deducción solo es posible tras sentencia firme, lo que puede retrasar la compensación fiscal durante años.
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Esto introduce una tensión evidente entre la lógica del sistema tributario y la realidad del mercado, para muchos pequeños propietarios, el resultado es una percepción de desequilibrio: la obligación de tributar se mantiene incluso cuando el ingreso no se ha materializado, mientras que la recuperación de la vivienda o del crédito puede prolongarse en el tiempo y requerir procedimientos complejos.
Esta situación tiene implicaciones sobre el propio funcionamiento del mercado del alquiler, la inseguridad percibida y la dificultad para gestionar determinadas incidencias están influyendo en las decisiones de oferta, con un impacto en la disponibilidad de vivienda en alquiler. De hecho, según el portal Idealista, la oferta de alquiler en las grandes ciudades españolas cayó un 20% en el último año, en parte por el temor a impagos y complicaciones legales.
IRPF y Alquiler, el reto
El reto implica equilibrar la coherencia del sistema fiscal con la realidad económica de los contribuyentes. Sin embargo, sí parece necesario abrir una reflexión sobre si los mecanismos actuales responden adecuadamente a un entorno en el que la divergencia entre derecho de cobro y cobro efectivo es cada vez más frecuente.
Una posible mejora pasa por simplificar, agilizar los procedimientos que permiten ajustar la tributación en casos de impago, y reforzar la coordinación entre la acreditación de reclamaciones y sus efectos fiscales. También sería necesaria una mayor claridad normativa que reduzca la incertidumbre interpretativa en situaciones de conflicto arrendaticio.
El objetivo debería ser asegurar que su aplicación no genere distorsiones que acaben afectando a la equidad del sistema. La fiscalidad debe ser coherente y adaptarse a la realidad económica a la que se aplica, garantizando tanto la seguridad jurídica como la viabilidad económica de los propietarios y la disponibilidad de vivienda en alquiler.
