El economista Juan Ramón Rallo ha vuelto a poner el dedo en la llaga del problema habitacional español con un diagnóstico tan incómodo como aritméticamente sencillo. En su último análisis publicado en YouTube, sostiene que España construye apenas la mitad de las viviendas que necesita para absorber su crecimiento poblacional, y que ese desfase, lejos de ser fruto de una conspiración especulativa, es la consecuencia directa de un choque entre demanda disparada y oferta congelada.
Los datos del INE que cambian la conversación
Rallo arranca su exposición apoyándose en las cifras publicadas recientemente por el Instituto Nacional de Estadística sobre la población nacida en el extranjero residente en España. Según esos datos, en el país viven cerca de 9,5 millones de personas nacidas fuera, entre situación legal e irregular. Pero lo que le interesa al economista no es tanto el stock como la velocidad a la que se ha acumulado.
Durante la primera década del siglo, recuerda, llegaron a España unos 250.000 nuevos residentes extranjeros al año en promedio. Un ritmo que se mantuvo bastante estable en la década siguiente. El cambio de tendencia, explica, ocurre a partir de 2021: ese año el incremento fue de 560.000 personas; en 2022, de 887.000; en 2023, de 1,1 millones; y en 2024, de 1,2 millones. Hemos pasado, resume, de 200.000 entradas anuales a más de un millón.
Flujos brutos frente a saldo neto
El propio Rallo introduce un matiz metodológico que muchos análisis omiten. Las cifras anteriores son flujos brutos, no netos. Para conocer la variación real del stock hay que descontar las salidas, una magnitud que, advierte, suele subestimarse. Aun así, el saldo neto sigue siendo abultado: en 2024 la población inmigrante creció en términos netos en unas 624.000 personas, frente a las 1,2 millones de entradas brutas.
Sumando estos saldos, España habría incorporado cerca de dos millones de nuevos residentes desde 2022, mayoritariamente concentrados en grandes ciudades. Y aquí, sostiene el economista, está el verdadero motor de la presión sobre los precios.
La cuenta del 200.000 contra el 100.000
El argumento central del vídeo es una operación aritmética que Rallo despliega sin artificios. Si la población crece a un ritmo cercano a 500.000 personas al año y el tamaño medio del hogar en España ronda los 2,5 habitantes por vivienda, harían falta unas 200.000 viviendas anuales solo para alojar a los recién llegados. Y eso sin contar a los jóvenes españoles que aspiran a emanciparse y que también engrosan la demanda.
¿Cuántas se construyen realmente? La mitad: alrededor de 100.000 al año. La conclusión, para el creador del canal, es que el déficit acumulado no se está corrigiendo, sino agravando ejercicio tras ejercicio.
El gobierno espolea la inmigración mientras encarece y dificulta la construcción de nueva vivienda: infla la demanda, estanca la oferta y se disparan los precios.
— Juan Ramón Rallo
Precios disparados y el debate sobre la especulación
Como recordatorio, Rallo aporta la cifra que cualquiera que haya buscado piso conoce: desde 2015 los precios de la vivienda han subido en promedio un 94% en términos nominales en España. Si se ajusta por la evolución de los salarios, también al alza, el encarecimiento real respecto a la renta disponible se sitúa en torno al 50%.
Frente a la tesis oficialista que atribuye la escalada a la especulación, el economista responde con sarcasmo. Si la especulación fuera el problema principal, se pregunta, ¿por qué un gobierno autodefinido como progresista y con Sumar en el Consejo de Ministros no la combate frontalmente? La respuesta, según él, es que la especulación funciona como chivo expiatorio narrativo, no como diagnóstico real.
Barcelona como laboratorio fallido
Para sostenerlo, Rallo recurre al ejemplo catalán. En comunidades donde la Ley de Vivienda se ha aplicado con mayor intensidad, como Cataluña, los problemas de accesibilidad persisten. Barcelona, ironiza, no se ha convertido en una ciudad asequible por decreto. Y plantea un experimento mental: aunque se fijara por ley un alquiler máximo de 700 euros y ningún propietario retirara su inmueble del mercado, no habría físicamente suficientes pisos para todos los que querrían mudarse a la ciudad a ese precio.
Dos salidas posibles, según el economista
El cierre del análisis plantea una disyuntiva que Rallo resume con su habitual claridad polémica. Para él solo existen dos caminos coherentes: la solución liberal, que consiste en facilitar la oferta para que se ajuste a la demanda, o la solución nacionalista, que pasa por reprimir la demanda mediante restricciones migratorias. Cualquier otra cosa, sugiere, es alargar el problema.
El contexto editorial conviene situarlo. España lleva más de una década con una construcción residencial muy por debajo de los niveles previos a 2008, condicionada por restricciones urbanísticas, costes regulatorios crecientes y una financiación promotora más exigente tras la última crisis financiera. A ese cuello de botella estructural se ha sumado en los últimos cuatro años un saldo migratorio históricamente alto, sostenido tanto por movimientos económicos como por la salida de población venezolana, ucraniana y de otros orígenes.
Implicaciones para el lector
Más allá de la posición ideológica que cada uno adopte, el ejercicio de Rallo tiene una virtud difícil de discutir: convierte una discusión política, a menudo emocional, en un problema de stock y flujo. Si la demanda crece a 500.000 personas al año y la oferta apenas alcanza para 250.000 nuevos hogares, el desajuste no se cierra con declaraciones, sino con grúas o con fronteras. Para los lectores que en los próximos meses tendrán que decidir si compran, alquilan o esperan, el dato relevante no es el titular del día, sino el ritmo al que se cierra —o no— ese diferencial.
La pregunta que queda en el aire, y que el propio Rallo deja flotar, es si el sistema político español está dispuesto a escoger una de las dos salidas que él plantea o si seguirá optando por la tercera vía: culpar al mensajero mientras la tensión sobre los precios se acumula.
Puedes ver el análisis completo aquí:
