Las hipotecas en España firmaron en febrero un alza del 16,3% interanual, una cifra que ya suena lejana. La fotografía la firma el INE y describe un mercado que aceleraba antes de que el contexto geopolítico cambiara la conversación. El tipo medio subió al 2,88%, sin frenar el apetito comprador.
El dato del INE: firmas al alza y tipos también
Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, las firmas de préstamos hipotecarios sobre vivienda aumentaron un 16,3% respecto a febrero del año anterior, encadenando varios meses consecutivos en territorio positivo. La cifra confirma una tendencia que el sector ya intuía: la demanda embalsada durante el ciclo de tipos altos del BCE empezó a aflorar en cuanto el coste del dinero dejó de subir y los bancos volvieron a competir por captar clientes.
El tipo de interés medio para el conjunto de hipotecas sobre vivienda se situó en el 2,88%, ligeramente por encima del registro previo. El plazo medio se mantuvo en torno a los 25 años. La radiografía es clara. Más operaciones, financiación algo más cara y un comprador que asume condiciones que hace dos años habría rechazado.
Ese repunte tiene una lectura adicional: el peso de las hipotecas a tipo fijo sigue dominando, aunque el variable recupera cuota poco a poco a medida que el Euríbor da tregua. Los bancos están ofreciendo mixtas con tramos iniciales agresivos y eso explica parte del tirón.
¿Cuánto durará el impulso del crédito hipotecario?
El dato es de febrero. Quien lo lea en abril de 2026 sabe que el contexto ha cambiado. La guerra arancelaria abierta en marzo entre Estados Unidos y la Unión Europea, sumada al endurecimiento de la política comercial china, ha alterado las previsiones de crecimiento que manejaban tanto el Banco de España como el BCE a comienzos de año. Y eso afecta al canal hipotecario por dos vías: la confianza del comprador y el coste de financiación de las propias entidades.
Analistas de banca consultados por medios del sector apuntaban ya en marzo que las nuevas concesiones podrían moderarse en el segundo trimestre si la incertidumbre se traslada al empleo. Es una hipótesis, no una certeza. Lo que sí está confirmado es que los grandes bancos españoles —Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell— mantienen objetivos comerciales ambiciosos en hipotecas para este ejercicio, y el primer trimestre, según adelantos de resultados, habría seguido la tendencia que muestra el INE.
La pregunta incómoda es otra. ¿Está el comprador medio español sobreestimando su capacidad de pago en un escenario donde el tipo medio ya supera el 2,8% y la inflación de servicios sigue resistiéndose a bajar del 3%? El esfuerzo financiero por hogar, según los últimos datos del propio Banco de España, ronda el 35% de la renta disponible en las grandes capitales. Es un nivel elevado.
Lectura de fondo: un ciclo que se parece menos al de 2022 de lo que aparenta
Conviene poner el dato en perspectiva. El crecimiento del 16,3% impresiona en titular, pero parte de una base baja: febrero del año anterior fue uno de los peores meses para el crédito hipotecario desde 2015. La comparación interanual, en este caso, infla la sensación de boom. Si miramos el dato en serie larga, las firmas mensuales todavía están por debajo del promedio del periodo 2017-2019, antes de la pandemia.
Mi lectura es que estamos ante una recuperación cíclica, no un nuevo ciclo expansivo. Hay diferencias sustanciales con 2007 y también con 2022: la concesión bancaria es más conservadora, el peso del fijo protege a las familias frente a subidas futuras, y el regulador ha apretado los criterios de concentración inmobiliaria en los balances. La banca española aprendió la lección, aunque eso no significa que esté inmunizada.
El riesgo no está hoy en el balance bancario. Está en el lado del comprador, especialmente en los segmentos jóvenes que acceden a la primera vivienda con ahorros mínimos y plazos cercanos al máximo. Si el empleo aguanta, el ciclo se prolonga. Si no, veremos un ajuste rápido en la segunda mitad del año. La próxima referencia clave llega en julio, cuando el INE publique los datos de mayo y se pueda medir, ya sí, el impacto real de la nueva guerra comercial sobre la decisión de comprar casa en España.
