El nuevo alcalde de Nueva York, Zohran Mamdani (que podría convertirse en símbolo del progresismo optimista en tiempos de una izquierda muy enfadada), ha situado la vivienda en el centro de su gestión en una de las ciudades con algunos de los alquileres más elevados del mundo. En un entorno marcado por incrementos continuados de precios y oferta asequible limitada, Mamdani ha formulado un programa que combina regulación, inversión pública y reforma institucional.
Su planteamiento ofrece un punto de comparación con las políticas aplicadas en Madrid, Barcelona y Valencia, que son tres ciudades en las que la presión urbanística y la tensión del mercado residencial han adquirido un papel central en la agenda municipal.
AMBICIÓN EN NUEVA YORK
El primer eje de la estrategia neoyorquina es la congelación de los alquileres en las viviendas reguladas por el sistema de rent stabilization, un mecanismo activo desde los años sesenta que protege a unos 2,5 millones de inquilinos. La propuesta de Mamdani consiste en bloquear cualquier aumento durante su mandato y renovar el Rent Guidelines Board para reforzar la orientación hacia la protección del arrendatario.
La medida abre un debate sobre su impacto a medio plazo, tanto en términos de estabilidad de los hogares como de incentivos para la inversión y el mantenimiento de los inmuebles. El segundo pilar del plan consiste en la construcción de 200.000 viviendas públicas en una década, con una inversión estimada de 100.000 millones de dólares.
A ello se suma un refuerzo presupuestario de la New York City Housing Authority, afectada por carencias acumuladas. Esta expansión combina nueva obra y rehabilitación con el objetivo de reducir la presión del mercado y ampliar la oferta asequible. Tras el anuncio, diversos operadores inmobiliarios han reaccionado con cautela ante los cambios regulatorios y el incremento previsto del papel del sector público.
MADRID NO TIENE MODELO DEFINIDO
En Madrid, el Ayuntamiento ha presentado el Plan RESIDE como instrumento para contener la expansión de los pisos turísticos y preservar la función residencial en los barrios más tensionados. Según los datos municipales, desde la puesta en marcha del plan en julio de 2025 han desaparecido casi 3.000 anuncios de viviendas turísticas en plataformas como Airbnb, y la Agencia de Actividades, junto al Colegio de Administradores de Fincas, ha identificado 1.423 viviendas que ya no se destinan a uso turístico.
Pero fuentes socialistas explican que muchos de estos pisos se han caído de Airbnb porque es el Gobierno del Estado el que está persiguiendo la eliminación de pisos turísticos ilegales en las plataformas. La política municipal madrileña subraya esta evolución, aunque la propia corporación ha reconocido limitaciones operativas: el Ayuntamiento ha admitido que no dispone de técnicos para tramitar de forma sistemática los expedientes de clausura de establecimientos turísticos sin licencia, lo que condiciona la capacidad de actuación sobre este segmento del mercado.
En paralelo, el contexto general del alquiler en Madrid sigue mostrando incrementos intensos. Según datos de Idealista correspondientes a octubre de 2025, el precio del alquiler ha aumentado un 11,5% interanual, una cifra que supera ampliamente la registrada en Barcelona en el mismo periodo (+5,1%).
BARCELONA SE MUEVE
El mercado catalán se encuentra condicionado por la aplicación de los topes de la Ley de Vivienda estatal. Según el Incasòl, el precio medio del alquiler en Cataluña aumentó un 3,8% en el segundo trimestre de 2025 en comparación con el año anterior, mientras que el número de contratos cayó un 9,9%.
En Barcelona, la actividad contractual descendió más de un 10%, mientras el precio medio fue controlado (+0,35%). Este comportamiento evidencia que la Ley de Vivienda que desecha Almeida genera brotes verdes. Al margen del efecto de la ley, Cataluña ha abierto un debate sobre limitar la compra de viviendas a usos estrictamente residenciales, siguiendo modelos presentes en ciudades como Ámsterdam.
Los comunes y ERC han planteado al PSC del alcalde Jaume Collboni restricciones a la adquisición de inmuebles con fines de inversión, situando esta discusión en el centro de la agenda parlamentaria catalana.
VALENCIA
En Valencia, la política municipal ha puesto el foco en la ordenación de los usos turísticos y en el control de los apartamentos sin licencia. La administración dirigida por María José Catalá ha ejecutado órdenes de cierre sobre viviendas turísticas irregulares y ha desarrollado procedimientos específicos para su localización y sanción.
Este despliegue contrasta con la situación de Madrid, donde el propio Ayuntamiento ha señalado la falta de personal técnico suficiente para acometer de forma completa las clausuras de establecimientos turísticos no autorizados.
