Según Nils Rode, director de inversiones de Schroders Capital, tras un largo periodo de formación de precios y ajustes desiguales, cada vez hay más indicios de que el mercado inmobiliario mundial ha alcanzado un punto de inflexión. Su marco de valoración propio indica que hay un número cada vez mayor de oportunidades a precios atractivos en múltiples sectores y regiones, lo que sienta las bases para lo que creer que serán años muy interesantes para la inversión en 2025 y 2026.
Los fundamentales operativos se mantienen sólidos a pesar de las moderadas perspectivas macroeconómicas. La nueva oferta se ve limitada por los elevados costes de construcción y financiación, que siguen actuando como estabilizadores naturales de los alquileres. A medida que los precios se estabilizan y las condiciones de financiación mejoran gradualmente, espera que las nuevas inversiones en este entorno ofrezcan una rentabilidad superior a la media a medio plazo.
LAS CONDICIONES DE OFERTA LIMITADA SIGUEN SIENDO FAVORABLES
Aunque las expectativas de crecimiento de los alquileres siguen siendo modestas, la oferta estructuralmente insuficiente sigue respaldando los mercados operativos. El aumento de los costes de construcción y la reducción de la disponibilidad de deuda han ralentizado significativamente los nuevos proyectos en la mayoría de las regiones.
esta oferta limitada debería ayudar a compensar la menor demanda a corto plazo
También observa los primeros indicios de efectos de «aumento de los costes», en los que el incremento de los gastos de construcción impulsa el aumento de los alquileres para mantener la viabilidad de los proyectos. Si el crecimiento mundial recupera impulso, esta dinámica podría permitir que los activos bien posicionados generaran un crecimiento real de los ingresos. Las condiciones de oferta ajustada, junto con las revalorizaciones, están sentando las bases para la recuperación de la rentabilidad en muchos mercados.
MERCADOS DE CAPITALES: ES PROBABLE QUE LOS PRECIOS HAYAN TOCADO FONDO
La actividad inversora sigue siendo moderada en general, con volúmenes de transacciones por debajo de los promedios históricos en la primera mitad de 2025. Si bien los acontecimientos geopolíticos del segundo trimestre empañaron temporalmente el ánimo, los precios y las valoraciones de las transacciones han mostrado una mejora modesta pero generalizada. Siguen existiendo variaciones entre sectores y regiones.
Nuestro marco de valoración apunta a un aumento de las oportunidades en todos los sectores y geografías, especialmente en los sectores industrial y logístico, donde los fundamentos del mercado son más sólidos.
la tendencia es claramente positiva
También identifica valor selectivo en los segmentos inmobiliarios residencial, minorista y operativo, que ahora ofrecen distorsiones de precios en relación con el potencial de rentabilidad a largo plazo. En general, el contexto del mercado sugiere que una inversión disciplinada en 2025-2026 debería beneficiarse de puntos de entrada favorables y del aumento de los rendimientos cash-on-cash.
OPORTUNIDADES DE CONTINUACIÓN Y RECAPITALIZACIÓN
El entorno actual también está creando interesantes oportunidades de continuación y recapitalización en plataformas inmobiliarias, carteras y fondos. Estas oportunidades implican proporcionar soluciones de capital flexibles a equipos de gestión consolidados que se enfrentan a limitaciones de tiempo o capital a la hora de optimizar el valor de los activos.
Las dinámicas cíclicas y estructurales favorables, en particular la necesidad de abordar los requisitos de sostenibilidad y la complejidad operativa, están impulsando aún más estas oportunidades. La colaboración con los propietarios actuales sigue siendo clave para liberar valor y garantizar que los activos viables puedan seguir ofreciendo rentabilidad a largo plazo a pesar de la mayor restricción de los mercados de capitales.
ENFOQUE EN LA CALIDAD DE LOS ACTIVOS Y UBICACIONES CLAVE
Mantiene una postura neutral en todos los sectores, pero espera que los factores específicos de los activos y las ubicaciones desempeñen un papel mucho más importante en la determinación de la rentabilidad que en ciclos anteriores. Esto ya es visible en el mercado industrial y logístico, donde la evolución de las cadenas de suministro, la penetración del comercio electrónico y los factores geopolíticos están creando un patrón más desigual en la demanda de inquilinos.
El sector minorista, tras años de baja rentabilidad, ha sorprendido al alza, respaldado por la mejora de los modelos operativos y la resistencia de la demanda de los consumidores. Mientras tanto, los segmentos residenciales y operativos, como las viviendas de alquiler, los alojamientos para estudiantes y la asistencia sanitaria, siguen mostrando unos fundamentales sólidos, que ofrecen un traspaso de la inflación y una menor sensibilidad económica.
