Según el Informe de Oficinas MAD&BCN del 2023 elaborado por Colliers, a pesar de la desaceleración en la actividad tanto del mercado de inversión como del mercado de alquiler en este año, es importante destacar dos aspectos que han tenido un impacto positivo y sugieren una mejora de este: el buen comportamiento del mercado laboral y las cifras históricas en el sector turístico.
Madrid se ha caracterizado por una escasa actividad por parte de la demanda, lo que ha resultado en niveles de absorción por debajo de las ratios saludables en este mercado. La absorción total acumulada durante el año 2023 se ha situado en aproximadamente 349.000 m2, lo que representa un retroceso del 21% en comparación con 2022, principalmente debido a la falta de operaciones con volúmenes superiores a 5.000 m2.
Durante el año pasado, se han cerrado alrededor de 350 operaciones, con una absorción media superior a los 1.000 m2.
El anillo interior a la M30 sigue concentrando el mayor número de operaciones y ha experimentado un significativo repunte en sus niveles de renta, situándose por encima de los 36€/m2 de media para los mejores edificios del CBD. Continúa la tendencia generalizada de acercamiento al centro de la ciudad desde la periferia.
Las rentas en el interior de la M-30 se han mantenido estables mientras que el CBD ha experimentado ascensos, con algunas operaciones en torno a los 40€/m2, sin embargo, las zonas descentralizadas y periféricas han reflejado una tendencia a la baja. Fuera de la M-30, tanto el eje A-1 como el A-2 han mostrado un comportamiento más resiliente.
Como mencionado anteriormente, destaca la ausencia de operaciones por encima de los 5.000 m2 en la periferia de Madrid, a pesar de la existencia de productos Grado A, adecuados a las sensibilidades de la demanda actual, centrada en la atracción de empleados hacia el uso de oficinas y en el cumplimiento de los criterios ESG.
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“En Madrid podemos observar un comportamiento dual. Por un lado, las áreas céntricas han sido favorecidas como consecuencia de las nuevas formas híbridas de trabajo que les ha permitido redimensionar los espacios aspirando a ubicarse en estas áreas manteniendo el mismo presupuesto inmobiliario, atrayendo gran parte de la demanda, con fundamentos muy positivos en cuanto a niveles de absorción y una buena evolución de las rentas. Por otro lado, los mercados periféricos están experimentando la salida de arrendatarios atraídos por el mercado más céntrico. Dicho lo cual la baja disponibilidad en la almendra central empujará a la demanda de mayor volumen a áreas descentralizadas en búsqueda de alternativas de calidad,” Martín Galbete, director Nacional de Oficinas en Colliers.
ALQUILER DE OFICINAS EN BARCELONA
En el último trimestre de 2023, Barcelona registró una absorción de aproximadamente 75.000 m², lo que ayudó a mitigar la disminución anual del 24% en comparación con el año anterior. Aunque hubo una caída en el transcurso del año, este trimestre en particular fue crucial para equilibrar la cifra anual de 2023, que situó en 201.000 m2.
La preferencia por activos de clase A con altos estándares de calidad y certificaciones medioambientales y de ESG es cada vez más evidente. Esto muestra la creciente importancia que las empresas otorgan a estos aspectos, así como a las áreas comunes y al aire libre.
Como en años anteriores, la preferencia de las empresas se consolida en el centro de la ciudad condal, así como en el distrito central de negocios (CBD), donde la tasa de desocupación continúa siendo muy baja, en torno al 4,5%. Por otro lado, la concentración de nuevos desarrollos se centra, principalmente, en el Distrito 22@, aunque se han ralentizado debido a la alta tasa de disponibilidad en esta zona (20%).
Al cierre del año, se ha observado una reducción considerable en la oferta nueva en comparación con el año anterior. Se prevé que esta disminución en la construcción de nuevos desarrollos continúe hasta lograr estabilizar la oferta actual existente, lo cual se estima que llevará entre 3 a 4 años.
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“Cada zona de Barcelona presenta su propia tasa de disponibilidad, y aunque en promedio la ciudad se sitúa en un 11%, para conocer a fondo el mercado, es esencial analizar la variación por áreas específicas. Concretamente, la tasa de disponibilidad se sitúa por debajo del 5% en CBD y Centro Ciudad, mientras que en la periferia hablamos de un 13,5%. Mención aparte merece lo que conocemos como área descentralizada, donde la disponibilidad en estos momentos supera el 20%” comenta Carolina Pérez, directora de la Oficina de Barcelona en Colliers.
MERCADO DE INVERSIÓN
El mercado de inversión en oficinas durante el año 2023 ha experimentado una contracción del 52% en comparación con el año anterior. Con una participación de mercado de apenas el 11,5%, alcanzando un volumen total de 1.264 millones de euros, muy por debajo del promedio de los últimos 10 años (2.500 millones de euros).
Es importante destacar que, aunque la actividad inversora en el cuarto trimestre mejoró en comparación con los dos anteriores, aún quedó por debajo de las cifras habituales. Prácticamente, la suma de la inversión de los últimos tres trimestres del año fue similar a la del primer trimestre de 2023.
Madrid sigue siendo el destino preferido de los inversores acumulando el 72% del volumen invertido en el año, 906 millones de euros. Durante 2023 tuvo especial relevancia el último trimestre que logró atraer 273 millones de euros. Barcelona alcanzó los 253 millones de euros correspondientes al 20% del volumen total invertido.
Los inversores muestran un gran interés en adquirir edificios de oficinas de Grado A que cumplan con los estándares ESG, ubicados en el CBD y áreas centrales de Madrid y Barcelona.
“El año 2023 se ha revelado como un período desafiante para la inversión en oficinas, marcando un hito negativo desde el año 2011. La inversión en oficinas ha sufrido una contracción del 52% y este tipo de activos han representado sólo un 11% del mercado de inversión inmobiliaria distanciándose significativamente del promedio de los últimos 10 años, situado en 2.500 millones de euros. Este declive evidencia una transformación en la dinámica del mercado de oficinas en España.” concluye Alberto Díaz, Managing director de Capital Markets en Colliers.
