El Gobierno se ha propuesto reducir los precios de los alquileres a las bravas. Las consecuencias, según el sector, serán incrementos de los precios de hasta el 15% en Barcelona. «La Ley de Vivienda va a provocar una nueva subida de precios del alquiler en Barcelona alrededor de un 15%», afirma Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) de referencia en España.
Según apunta, los precios son tan elevados en la Ciudad Condal que superan el salario mínimo interprofesional al mes, obligando a un «gran sector de la población no pueda acceder a una vivienda y tenga que marcharse a la periferia». De esta forma, zonas poco tensionadas hace una década han visto aumentar la demanda en los últimos años y con ello, las temidas subidas de los precios del alquiler. ¿Quién gana? Evidentemente, los propietarios de estas viviendas, que gozaban de una jugosa deducción fiscal del 60% de los ingresos por destinar su inmueble al mercado.
No obstante, esta deducción se reduce con fuerza en la nueva ley de vivienda, aprobada por el Congreso el pasado mes de abril y que favorece al mismo tiempo a los ‘okupas’, ya que les considera vulnerables si demuestran ingresos inferiores a los 1.800 euros mensuales. Según los cálculos, en Barcelona se pagan unos 16,1 euros al mes por metro cuadrado, el más elevado de toda España.
LAS DEDUCCIONES, DISPARADAS SI SE BAJA EL PRECIO DE LA VIVIENDA PARA EL ALQUILER
No obstante, en algunas zonas, como L’Eixample o Ciutat Vella, el precio medio alcanza los 20 euros por metro cuadrado. Son zonas con un gran poder de atracción para los residentes extranjeros, con mayor capacidad económica, pero al mismo tiempo numerosos pisos son turísticos en esta zona, reduciendo así la oferta de alquiler destinado a vivienda.
Con la nueva ley de vivienda, los propietarios no gozan con los incentivos fiscales aplicables en esta Renta 2022. Si bien, se modifica el régimen de las deducciones fiscales, que entrarán en vigor el próximo año, por tanto serán objeto de la rebaja fiscal en la Declaración de la Renta 2024.
La nueva normativa recoge un hachazo fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a partir del próximo año con el fin de incrementar la oferta de alquiler de vivienda habitual «a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de la vivienda».
REALIZAR REFORMAS EN LOS DOS ÚLTIMOS AÑOS EN LA VIVIENDA
De esta forma, la reducción se ha reducido en del 60% al 50%, una disminución del 16,6% respecto a la anterior normativa. Sin embargo, aquellos propietarios que eviten sumarse a las subidas de precios en las zonas tensionadas y lo reduzcan en un mínimo del 5% podrán disponer de una deducción de hasta el 90%. Para esta bajada de precios se establece la referencia fijada en el último año, es decir, deja sin efecto la escalada especulativa en el alquiler de los tres últimos años, especialmente desde la pandemia. Además, dispara la deducción en un 50% respecto a la anterior normativa y deja casi exento la ganancia del alquiler.
Además, la reducción alcanzaría el 70%, un ahorro fiscal del 20% respecto a la anterior normativa cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler «en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler». Asimismo, la deducción se mantendría estable, en el 60%, si se hubieran hecho obras de rehabilitación en los dos ejercicios anteriores.
Los Ayuntamientos podrán aplicar un recargo de entre el 50% y el 150% en el IBI a las viviendas vacías
No obstante, la polémica ley de vivienda apunta a aquellos propietarios que prefieren mantener la vivienda vacía. Y es que, permite a los Ayuntamientos aplicar un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles sobre aquellas residencias vacías durante más de dos años, siempre y cuando el propietario acumule un mínimo de cuatro viviendas, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley.
FUERTE SUBIDA DEL IBI PARA LA VIVIENDA VACÍA
En este sentido, el incremento del IBI varía entre el 50% y el 150% de la cuota líquida del IBI, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal. El objetivo es disuasorio y obligar así al propietario a destinar el inmueble al alquiler, aumentando así el parque residencial. Este impuesto se recauda a través de los Ayuntamientos, cuyo ahorro acumulado se sitúa en casi 8.000 millones.
Al mismo tiempo, la normativa modifica la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, como la eliminación de la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio, se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad.
En la norma se establece un «sistema de decisión por el tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas». De esta forma, se incrementan los plazos actuales en uno y tres meses, respectivamente.
DEDUCCIÓN DEL 50%, EL HACHAZO FISCAL EN LA RENTA 2024
Para todos los demás casos, la deducción será del 50%. Asimismo, para acceder a estas deducciones, se deben cumplir los requisitos en el momento de la firma de contrato de arrendamiento. «Estas reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos», señala la norma.
«En ningún caso resultarán de aplicación las reducciones respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente», destaca.
