«¿Quién no paga su hipoteca?»; «la vivienda o las oficinas son grandes activos de inversión»; «el ajuste de los precios será muy moderado en Europa. Esto no es Estados Unidos»; «no hay burbuja inmobiliaria». Los mantras del sector inmobiliario se han propagado por tierra, mar y aire en los últimos años hasta que los bancos centrales dieron un giro radical y agresivo a su política monetaria. Los tipos de interés de la hipoteca a tipos variables se han disparado en el último año, pero los precios del inmueble están cayendo.
Sin embargo, los nuevos valores apenas se han ajustado en los fondos hipotecarios, que mantienen el valor inicial de la hipoteca con la esperanza de que el comprador pague sus deudas. Pero, ¿y si no ocurre y comienzan a incrementarse los impagos? Dichos fondos tendrían que soportar las pérdidas, así como sus bonistas, en un descomunal mercado de hasta cinco billones de euros, según los datos de S&P Global.
Por qué una familia iba a dejar de pagar su hipoteca. La respuesta es sencilla. En EE UU, la preocupación por el empleo se ha disparado entre los hogares. En la banca y el sector tecnológico, impera la destrucción de puestos de trabajo, con Amazon y Facebook (Meta), entre las que más empleados han dejado en la calle. Si las grandes compañías lo hacen, también afectará tarde o temprano a las medianas y pequeñas firmas. Todo ello se conocía desde junio del pasado año.
Los indicadores adelantados apuntan aún a una recesión más profunda de lo calculado en un inicio. Por un lado, el debate entre economistas y analistas se centraba en un aterrizaje suave de la economía. Todo se ha movido en un escenario optimista, muy moderado, sin cautela alguna. «Los precios de las viviendas registrarán una ligera corrección», afirman fuentes del sector consultadas por MERCA2. «En España no llegará en las zonas prime», afirma otro.
Sin embargo, la recesión ya es un hecho en Alemania, Reino Unido y EE UU, sin que se vean aún sus efectos en el empleo, el indicador más atrasado de todos ya que se materializa una vez que las empresas se ven obligadas a recortar las plantillas para tratar de contener el impacto negativo. Y sí, los precios de las viviendas han comenzado a caer con fuerza en las ciudades de más de medio millón de habitantes en Alemania, en concreto más de un 8%, mientras que los datos oficiales muestran una bajada moderada del 4% al tener en cuenta todo el parque de viviendas.
LAS CAÍDAS EN LA VIVIENDA ROZAN LOS DOS DÍGITOS EN ALEMANIA
En EE UU, algunas zonas registran fuertes descensos de hasta el 15% e incluso del 20%. Una tendencia que se ajustará tarde o temprano en todos los países a nivel mundial por puro equilibrio del mercado, pese a que algunas inmobiliarias se resisten a bajar los precios en España.
La vivienda se ha convertido en un activo de inversión, con fuertes rentabilidades desde la irrupción de la pandemia, pero ahora el problema se concentra en los intereses y en quienes tienen este tipo de deuda
El principal problema subyace en el tipo de la demanda. La vivienda se ha convertido en un activo de inversión, con fuertes rentabilidades desde la irrupción de la pandemia y el cambio derivado de las restricciones. Los hogares han buscado espacios más grandes, especialmente viviendas unifamiliares y con piscina o jardín, para pasar el confinamiento.
Los precios se dispararon con unos tipos de interés al 0% con la idea de que es un activo seguro, que no baja de precio, y con la posibilidad de incrementar los alquileres a niveles récord, por encima de los alcanzados en la burbuja inmobiliaria de 2008. Si un hogar no puede acceder a la hipoteca por precio o por las condiciones del mercado sólo puede ir al alquiler.
El inversor inmobiliario se ha beneficiado de las duras restricciones del crédito, pero el euríbor ha comenzado a caer con fuerza, llegando a registrar su mayor caída diaria poco antes de un nuevo incremento de los tipos por parte del BCE, situándose la tasa oficial por encima del índice más utilizado para el cálculo de los intereses de la hipoteca.
CARTERAS HIPOTECARIAS CUYO VALOR CAE A PLOMO
Todo ello, con una curva de tipos invertida desde junio del pasado año. Este indicador adelanta recesión y se sitúa con el mayor diferencial registrado desde mediados de la década de los ochenta. Cabe señalar que nunca ha fallado y siempre que los intereses a uno o dos años superan los de más largo tiempo, diez años, la economía no sólo se ha ralentizado sino que ha perdido riqueza. De esta forma, la situación es incluso peor que en la burbuja financiera de 2008.
Con esta situación y tras un frenazo brusco en el mercado inmobiliario, el precio de las viviendas ha comenzado a caer con fuerza en las mayores ciudades de Alemania, una situación que tiene peligrosas implicaciones, especialmente en los fondos de inversión que tienen en sus carteras este tipo de activos. Cabe destacar que numerosas inmobiliarias, como Leg, se han hundido en Bolsa en este 2023 y que han eliminado el dividendo.
El inicio de esta caída, de ocho puntos, se está produciendo en las grandes ciudades. De media, los descensos alcanzan el 4,7%, mientras se espera una aceleración de los recortes, de hasta el 25%, como señala Deutsche Bank.
LOS FONDOS ENTREGAN EDIFICIOS A LOS ACREEDORES
La situación, además, también se centra en otros activos inmobiliarios como las oficinas en EE UU, cuyo auge durante el último lustro ha dado paso al ocaso. No son pocos los analistas que advierten de un derrumbe mayor que el registrado en la crisis de 2008, pese a que el discurso oficial apunta a que es incomparable esta situación con la de hace 14 años. De hecho, numerosos fondos están bajistas en las oficinas, cuyo valor se ha hundido un 25% en el último año, según los datos de Green Street.
Se espera, además, que este mercado registre una caída mayor que en el residencial. Y es que, a la subida de los tipos de interés se añade un mayor coste de mantenimiento, especialmente por la subida de los salarios por la inflación y de los productos utilizados. Todo ello, con un mayor coste financiero por los intereses de la deuda, principal carga y losa que soportan ahora los inversores.
La entrega de llaves de las carteras en pérdidas es la tónica. Pimco y Blackstone están incumpliendo pagos de carteras en quiebra y entregan los activos a los acreedores sin miramientos. Pimco lo hizo el pasado 24 de febrero con una cartera de 1.700 millones de notas hipotecarias en siete edificios. Una semana después, el gigante Blackstone incumplió con los CMBS –Commercial Mortgage-Backed Securities– por valor de unos 561,5 millones de euros (531 millones de dólares); mientras bloqueó las retiradas de sus fondos en Real Estate de 71.000 millones de dólares.
LOS IMPAGOS LLEGAN A LA OFICINA Y A LOS FONDOS
Son sólo algunos de los ejemplos, pero la reestructuración y corralitos son ya la tónica en este tipo de mercado a la espera de que los bancos centrales den marcha atrás a su agresiva política monetaria. Sin embargo, las empresas se echaron en brazos del teletrabajo, una tendencia que sigue al alza a tenor de los 31 millones de metros cuadrados sin inquilino en la próxima década, según datos de Bloomberg.
Pero el problema para el propietario no sólo es tener un espacio vacío, sino abonar los intereses al alza de la deuda. No se descarta así que se entreguen llaves, pero de nuevo, los inversores en este tipo de deuda verán las pérdidas en sus balances.
el 17% de las oficinas en EE UU está vacío, mientras que otro 4,3% se ha subarrendado
Los últimos datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, recogidos por Serenity Markets, apuntan que el 17% de las oficinas en EE UU está vacío, mientras que otro 4,3% se ha subarrendado. Sólo este año el vencimiento alcanza los 92.000 millones de dólares este año, mientras que otros 58.000 millones esperan su vencimiento el próximo año. Casi la mitad de esta deuda está referenciada a tipos variables.
En este mercado también juegan los seguros de protección contra las alzas de tipos de interés, que se han disparado en el último año un 2.381%, de los 33.000 dólares de febrero de 2022 a los 819.000 actuales, para protegerse de una subida para una inversión de 25 millones de dólares. El riesgo en el mercado se encuentra en este tipo de deuda.
