JLL se ha adjudicado una gran cartera comercial con inquilinos como Mercadona e Inditex, entre otros. Las ubicaciones de estos codiciados activos se encuentran en zona prime, las más cotizadas por los inversores en un sector que crece más de un 130% en el tercer trimestre del año. No obstante, el crecimiento es sensiblemente inferior al registrado a cierre de junio, cuando la actividad se disparó casi un 600%.
Entre algunos de estos inmuebles se encuentra varias tiendas de Stradivarius en Córdoba y Madrid por más de 10,6 y 6,1 millones de euros, respectivamente. Las rentabilidades en estos dos inmuebles alcanzan entre el 5% y el 4% anual. Asimismo, la superficie alcanza entre los 2.000 y los 1.000 metros. Otros activos en venta de JLL ostentan una ocupación de apenas el 48%, como el centro comercial Vera (Almería), donde Consum es el principal reclamo para los residentes y turistas, sus principales clientes.
JLL, UNO DE LOS ACTORES MÁS IMPORTANTES DEL RETAIL
El fondo incluirá esta cartera entre los activos que gestiona en España para la venta, aunque no ha indicado ni el vendedor ni tampoco el importe de la misma. No obstante, es uno de los actores más activos en la gestión de inmuebles comerciales. En 2018, obtuvo el sí de Castellana Properties para gestionar el alquiler de los locales de varios centros comerciales.
El fondo Vukile Property, dueño de Castellana Properties, otorgó el mandato a JLL de la gestión del alquiler de 180.000 m², repartidos en 13 centros comerciales, entre los que se encontraba el Centro Comercial Parque Oeste (Alcorcón); los Kinépolis de Granada y Granda; La Serena (Badajoz); Alameda Retail Park (Granada); Pinatar Park (Murcia); Parque Principado (Asturias) y Habaneras (Alicante), entre otros. Entre los inquilinos de estos inmuebles se encuentran grandes firmas del comercio, como Decathlon, Media Markt, Sprinter, Worten, Mercadona y AKI, según señala la cartera de JLL.
EL RETAIL ACAPARA EL 44% DE LA INVERSIÓN EN 2021 Y SE DISPARA EN 2022
Ahora, el fondo se centra en vender especialmente los inmuebles destinados a la alimentación y supermercados. Esta inversión acaparó el pasado año más del 44% de todo el sector del retail, mostrando en este 2022 también un fuerte dinamismo ante los disparados precios que presenta el residencial y el frenazo en la inversión en las calles secundarias adyacentes a las principales vías del comercio.
La inversión en supermercados acaparó el pasado año más del 44% de todo el sector del retail
Sin embargo, el retail aguanta la estocada de la subida de tipos de interés. Y es que, entre julio y septiembre, la inversión en este segmento del mercado ha alcanzado los 550 millones de euros, un incremento del 27% respecto al segundo trimestre y un 134% respecto al mismo periodo del pasado 2021. Eso sí, sin contabilizar la gran transacción de Merlin Properties.
De esta forma, la inversión con el foco puesto en el comercio minorista ha acumulado desde el inicio del año un incremento del 427%, hasta alcanzar los 3.690 millones de euros, un montante que se ha disparado debido principalmente a la venta de la cartera de Merlin a BBVA, una operación registrada en el segundo trimestre. Sin esta gran compra, las operaciones ascienden a los 1.700 millones de euros, un 70% con respecto al volumen de 2021, según los datos de JLL.
JLL CUBRE EL RIESGO DE RECESIÓN CON CLÁUSULAS INDEXACIÓN
El mercado, sin embargo, se enfrenta a una gran incertidumbre de aquí hasta el próximo año debido a la inflación galopante y las fuertes subidas de los tipos de interés. No obstante, algunos contratos de JJL aplican cláusulas de protección contra la subida de precios para los propietarios de los locales. En este sentido, algunos de sus activos ofrecen un «mayor potencial de crecimiento» a través de la indexación anual del Índice de Precios al Consumo y además lo hacen «sin topes.
los potenciales inversores podrían aprovechar la actual coyuntura para exigir rentas más elevadas
Es decir, los potenciales inversores podrían aprovechar la actual coyuntura para exigir rentas más elevadas. Sin embargo, el riesgo se encuentra en la rentabilidad del inquilino y en la bajada de la demanda, por lo que será más complicado ponerlos a la venta o captar inversión a los precios actuales.
Por el momento, el mercado retiene aún una importante cantidad de liquidez, a la espera de encontrar o bien una bajada de precios, como se está produciendo en Estados Unidos, o bien una buena oportunidad de compra que haga frente a una posible caída de la demanda en España, como está ocurriendo en el retail debido al temor a la recesión.
LAS MEJORES UBICACIONES, EL FOCO DE LA INVERSIÓN, SEGÚN JLL
Las miradas de los inversores se centran ahora en las principales ubicaciones, aquellas que tienen asegurada la demanda, y los centros comerciales, cuya inversión entre enero y septiembre se ha disparado un 1.106%, hasta los 350 millones, según un reciente informe de JLL. En cuanto a los supermercados, el crecimiento es del 14% y podría ser el inicio de un incremento más importante de cara a los próximos trimestres, una vez se inicie la recesión debido al ajuste de precios. En total, este segmento aportó 322 millones en los nueve primeros meses.
Por otro lado, los parques comerciales registraron inversiones por un montante de 208 millones, un incremento del 69%. No obstante, el riesgo se encuentra ahora en los cierres de tiendas por esa caída de la demanda, y más en estos complejos en tiempos de crisis, como ha ocurrido en el pasado. Para evitar estragos en los ingresos, los contratos en los centros comerciales alcanzan los veinte años, a los que se les puede incrementar la inflación.
