El sector inmobiliario vive en los últimos días una pequeña revolución después de que la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) haya decidido sancionar a varias empresas que se dedican a la intermediación inmobiliaria. Aunque la multa conjunta no ha sido elevada (asciende tan sólo a 1,25 millones de euros), la noticia es que están implicadas varias compañías de referencia. La principal es Idealista, portal de referencia para la compraventa y el alquiler de viviendas en España y que ha sido la que ha recibido un mayor castigo por parte del organismo supervisor.
La CNMC ha determinado que un conjunto de siete compañías implantaron un sistema de exclusivas compartidas con el que imponían comisiones mínimas de intermediación, limitando la capacidad de las inmobiliarias para competir y fijar el precio de sus servicios de forma independiente. Esto supone una «infracción muy grave de los artículos 1 de la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia y 101 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, constitutiva de cártel», indica la institución que preside Cani Fernández.
Las compañías sancionadas son, además de Idealista, Remax, Look&find, Anaconda, Inmovila, MLS y Witei. La mayor sanción es para la compañía fundada por los hermanos Encinar y que hoy tiene una gran presencia de fondos de inversión (Apax Partners y EQT), al ser castigada con 730.000 euros. Y el motivo es precisamente el uso del sistema de software que le ha encumbrado en el sector, pasando de ser su joya de la corona al cuerpo del delito, según la investigación realizada por la CNMC.
En concreto, el organismo supervisor considera probado que las empresas utilizaban un sistema de colaboración que funciona mediante una base de datos que permitía a las inmobiliarias compartir inmuebles. Cuando una de ellas captaba una vivienda en venta o en alquiler podía incluirla en el sistema, permitiendo al resto de usuarios cerrar esa operación. «En ese caso la oficina captadora y la oficina vendedora comparten la comisión pactada por el servicio global de intermediación ofrecido», explica la CNMC.
LA BASE DE DATOS, EN EL OJO DEL HURACÁN
Fue en el año 2002 cuando Remax y Look&Find promueven este sistema en España y la empresa encargada del desarrollo tecnológico fue Habitania, sociedad que fue posteriormente adquirida por Idealista. En los años siguientes el resto de sociedades sancionadas se sumaron a esta estructura desarrollando la base de datos que hoy está en entredicho.
Según el expediente de la CNMC «las empresas proveedoras de software inmobiliario Idealista (a través de Idealista Tools), Inmovilia y Witei contribuyeron de forma activa a desarrollar e implementar el sistema mediante el que se cometió la infracción».
Una estructura que incluía un reglamento de obligado cumplimiento mediante el cual las inmobiliarias estaban obligadas a aplicar una comisión mínima del 4% en el caso de las ventas y de un mes de alquiler en el caso de los arrendamientos. También imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase finalmente la transacción.
«En consecuencia, tanto las normas como los desarrollos de software limitaron la competencia entre las inmobiliarias, al establecer comisiones mínimas y otras condiciones comerciales y generar un nivel de transparencia incompatible con la competencia necesaria entre las entidades. Además, excluyeron de las ventajas del sistema a aquellas entidades que no estaban dispuestas a aceptar las reglas contrarias a la competencia contenidas en el reglamento», concluye la CNMC.
«IDEALISTA NO ESTABLECE, INFLUYE O ALTERA NI LOS PRECIOS NI LAS CONDICIONES COMERCIALES DE LOS INMUEBLES»
Idealista ha aprovechado el altavoz que le da su popular página web para defenderse de las acusaciones del organismo supervisor y dejar claro que «en ningún momento ha cuestionado el funcionamiento del portal y deja claro que la compañía no establece, influye o altera ni los precios ni las condiciones comerciales de los inmuebles». Considerando que el papel del software Tools se limita a facilita a las agencias inmobiliarias una plantilla para archivar, mantener, actualizar o compartir su base de datos de inmuebles en cartera.
«El campo de ‘comisión’ –por el que la CNMC considera que Tools ha sido un colaborador necesario– es uno de los más de 50 que pueden completar las agencias, como metros cuadrados, dirección, baños, altura, dormitorios…. Este dato es útil para las agencias ya que les permite conocer las condiciones de colaboración de otras agencias en caso de trabajar conjuntamente. Esta casilla es la que ha provocado la sanción de la CNMC a Tools», indica Idealista, que cuestiona además el método empleado por el supervisor para calcular la sanción.
IDEALISTA: PROVEEDOR DE TECNOLOGÍA
La polémica se produce porque Idealista siempre ha destacado que no es una agencia inmobiliaria y que es exclusivamente un proveedor de servicios tecnológicos que no interviene nunca en las operaciones que se realizan a través de su portal web, por lo cual «jamás ha cobrado una comisión por el cierre de operaciones en sus más de veinte años de existencia».
Ese fue el argumento principal que usó en su defensa cuando se comunicó el inicio del expediente, en febrero de 2020 y es una paradoja que sea precisamente por facilitar esos servicios tecnológicos por los que la CNMC considera que forma parte del cártel sancionado. Es decir, que el enfoque del organismo que preside Cani Fernández es que en realidad lo que hace Idealista es proporcionar la herramienta a las agencias para que cometan el delito (en este caso pactar comisiones e inflar precios), aunque no logre ingresos por ello.
Esta visión no la comparte la empresa que considera que ese papel de colaborador necesario no procede, ya que «en razón del carácter sancionador del procedimiento administrativo previsto en la Ley de Defensa de la Competencia, la figura del facilitador debe interpretarse de forma restrictiva” y en este caso, “no se cumple el requisito de colaboración activa intrínseco a la misma».
RECURSO Y DAÑO REPUTACIONAL
Para defender su inocencia Idealista ha anunciado que recurrirá la resolución de la CNMC que le sanciona con los citados 730.000 euros, aunque admite que el mayor problema para la firma no es el importe que debe desembolsar sino el daño reputacional generado.
Asimismo, la compañía critica el proceso de investigación porque durante el primer año de la misma –hasta que el organismo publicó el expediente– no pudo saber por qué se le investigaba y ya entonces comenzó a sufrir el impacto en su imagen de marca justo en un momento en el que las inmobiliarias estaban en la diana de la opinión pública por el incremento del precio de los alquileres.
