La promotora de David Martínez acumula varias sesiones al alza en la Bolsa gracias, entre otras cosas, a la calidad de su suelo y su plan de negocio. Aedas ha entendido que el core de su negocio se centra en la compra de suelo, antes de la propia promoción de viviendas. De momento, es la que mejor ha resistido los vaivenes de Metrovacesa y el terremoto de Neinor. Sólo Vía Célere, que no cotiza en el parqué, está cerca de la confianza que transmite Aedas al inversor.
Este interés por el suelo se puedo comprobar en el anterior ejercicio. En 2018, Aedas adquirió terrenos para el desarrollo de 2.616 viviendas, dos veces y media por encima del compromiso adquirido con sus accionistas para dicho ejercicio (1.042 viviendas) y cerró el ejercicio con un importe total invertido de 111,7 millones de euros, materializando una nueva inversión en suelo cada diez días.
Con estas nuevas inversiones aumenta la visibilidad sobre su plan de negocio, con el foco puesto en los niveles de actividad comprometidos para su ‘run rate’, 3.000 unidades lanzadas comercialmente por año desde 2020 en adelante y entregas de 3.000 unidades a partir de 2022.
Pero todas esta planificación de entregas no sería posible sin el suelo. Otras promotoras se han centrado en esbozar planes estratégicos que no se correspondían a la realidad de sus terrenos. Ubicaciones desacertadas, sin ser finalista, por encima del coste del mercado… demasiados errores que han penalizado a muchas compañías.
Para no cometer estos errores, Aedas ha estudiado y analizado más de 1.200 oportunidades de inversión. «Estos volúmenes de oportunidades no son sino la mejor muestra de que el nivel de suelo residencial disponible en nuestra huella de implantación sigue siendo muy considerable, así como la capilaridad de nuestro equipo para identificar estas oportunidades», afirma Sergio Gálvez, director de Estrategia e Inversión de la promotora.
Tras analizar y estudiar cada terreno, Aedas puede presumir de contar con un tercio de su inversión en suelo en Madrid. La capital y sus poblaciones periféricas han sido el objetivo de la compañía en el pasado ejercicio. La Comunidad de Madrid sufre una gran demanda de viviendas y un déficit de obra nueva. Además de esta circunstancia, Aedas aprovecha que tiene más suelo que su rival en el mercado residencial, Barcelona y su alrededores.
De esta forma, el 100% de la inversión llevada a cabo corresponde a suelos residenciales ‘fully permitte’. Sin duda, uno de los hitos más importantes y diferenciales de 2018 es que hemos concentrado un tercio de la inversión en suelo en Madrid, lo que refuerza nuestra ya relevante y muy positiva concentración en el principal mercado residencial español”, explica Gálvez. En este sentido, el mejor ejemplo es Torrejón de Ardoz, un municipio donde el precio de la vivienda no para de aumentar y donde Aedas cuenta con hasta un total de tres promociones, una de ellas la primera industrializada del mercado.
Además, la compañía ha invertido en dos sectores en Granada para promover más de 750 viviendas, de las que 570 corresponden a inversiones de 2018 y el resto han sido realizadas en enero de este año y también en una localización en Valladolid para 179 viviendas.
«Tras varios años siguiendo de cerca la evolución residencial de Granada y Valladolid, durante 2018 se alcanzaron los niveles de confort exigidos tanto en crecimiento sostenible de precios como de volúmenes de viviendas vendidas; por ello, activamos los procesos de inversión que nos han permitido incorporar, posiblemente, las mejores ubicaciones en ambas capitales», explica el director de Inversión de Aedas.
De todos modos, todas estas inversiones son una consecuencia de la planificación de la promotora y de la anticipación al resto de competidoras. En este sentido, en agosto del pasado 2018, Aedas logró un crédito de 150 millones de euros para adelantar su plan de compra de suelo.
Este préstamo tiene un plazo de amortización de dos años y la promotora lo devolverá con los ingresos generados con las promociones que entregará en el año 2019 y en el 2020 -más de 3.000 viviendas-. La operación fue liderada por Citi y adicionalmente también participaron Deutsche Bank, Goldman Sachs, Liberbank y EBN.
Con el préstamo y la posterior adquisición de suelo, la compañía no aumentó su nivel de actividad, sino que adelantó su capacidad de inversión para asegurar oportunidades disponibles en esta fase inicial del ciclo residencial. Unas oportunidades que ha sabido detectar mejor que sus rivales y las que ha de agradecer su capacidad para resistir los tsunamis producidos en el sector inmobiliario.
