El sector inmobiliario vive una nueva era. Los bancos han dado un paso atrás y los fondos de inversión como Blackstone, Värde, Adar Capital o Castlelake han llegado para reactivar el ladrillo en España. En el horizonte, fusiones y una compactación del sector.
Neinor, Aedas, Vía Célere, Haya Real Estate, Colonial, Merlin, Lar … y así hasta un sinfín de nuevos actores que han entrado en el nuevo modelo del sector inmobiliario. Un panorama donde los fondos de inversión son los brazos y los vehículos inversores que que sujetan el residencial, las oficinas, el ‘retail’ y la logística en España. De hecho, todos ellos se esconden detrás de los accionariados de estas grandes inmobiliarias y socimis. Los fondos controlan lo que un día los bancos construyeron y luego no quisieron.
Están mal visto por la sociedad, pero dentro del mundo inmobiliario son venerados y los tratan como los salvadores del ladrillo. «Vinieron a España cuando el mercado estaba hundido y han logrado reflotarlo», se ha escuchado en la jornada ‘La vivienda en España’ organizada por la Asociación de Promotores Constructores de España. «Hay que atraer capitales de los fondos», afirmaba otra voz reconocida del sector en la misma jornada.
Y lo cierto es que no les falta razón. Es innegable que a cualquier ciudadano cuando le nombran la palabra fondo de inversión piensa de inmediato en especulación y después en Blackstone. Este fondo de inversión americano es uno de los principales, por no decir el principal, ‘player’ del mercado inmobiliario. En el año 2013, Blackstone saltó a la palestra mediática cuando adquirió por 200 millones de euros una gran cantidad de viviendas de protección oficial del Ayuntamiento de Madrid. Desde entonces, los fondos han pasado a ser los malos de la película y los bancos los buenos que se ahora regularizan el mercado con unas condiciones para conceder hipotecas más exigentes.
Pero como dice el refrán: «Ni los buenos son tan buenos, ni los malos son tan malos». Por este motivo no hay que olvidar de dónde venimos y hacia dónde vamos. Porque los bancos no eran sólo los que firmaban hipotecas que sabían que el cliente no iba a poder pagar. También eran los mismos que estaban metidos en los accionariados de las constructoras y promotoras que se encargaban de construir y vender esas viviendas a los hipotecados.
Ahora y desde el 2014 -momento en el que se inició la recuperación económica- el ladrillo ya no es de los bancos. Además, tampoco les interesa tenerlo a tenor de los últimos datos. La venta de Solvia por parte del Sabadell o las salidas de BBVA y Santander del accionariado de Testa en pro de Blackstone son un claro ejemplo de como las entidades bancarias han intentado alejarse de la esencia del inmobiliario para dar paso a los protagonistas actuales del sector.
La venta de carteras de créditos dudosos (NPLs) y activos adjudicados (REOs) de la banca española alcanzó los 90.000 millones de euros en 2018. «Respecto a la tipología de los compradores, el mercado sigue copado por «fondos oportunistas» como Lone Star Funds, TPG, Apollo, Blackstone, Bain Capital o Cerberus Capital Management, mientras que los principales vendedores son entidades bancarias como Santander, BBVA, CaixaBank o Banco Sabadell«, afirma un informe publicado por Prime Yield este jueves. Los datos demuestran como el cetro del inmobiliario ha cambiado de manos.
FONDOS DETRÁS DE LAS PROMOTORAS
En el residencial, hay tres de las llamadas nuevas promotoras que son las que controlan los mayores bancos de suelo finalista en España. Se trata de Vía Célere, Aedas y Neinor. Da la casualidad que los máximos accionistas de estas compañías son fondos de inversión. De este modo, son los fondos los que controlan los intereses urbanísticos en España, aunque algo ha cambiado en el escenario. Los fondos que están detrás de estas y otras promotoras no son especulativos, simplemente vehículos de financiación que, ¡ojo!, buscan la rentabilidad y ganar dinero, pero no a través de la especulación. Además, dos de estas tres cotizan en Bolsa y otra -Vía Célere- lo hará este 2019.
Castlelake, Adar Capital y Värde son los fondos que manejan los hilos de estas promotoras de nuevo cuño. Pero no son los únicos, porque también existen a la retaguardia de los otros grandes ‘players’ del mercado inmobiliario, las socimis. En este caso, son las oficinas, la logística y el ‘retail’ donde los fondos de inversión también han hecho acto de presencia. Aunque en menor medida, como en el caso de Merlin -controlada en un 22% por el Banco Santander-. A pesar de ello, también tienen títulos fondos como BlackRock (4%) o Principal Finantial Group (3%).
SÍ DEL MERCADO, NO DE LA SOCIEDAD
Del banco al fondo y tiro porque me toca. El ladrillo, a pesar de ser uno de los causantes de la anterior crisis sigue de moda. Sólo que ahora los que juegan a ponerlos y comprarlos son otros. Unos que no cuentan con el beneplácito de la sociedad, pero sí con admiración de los agentes del mercado inmobiliario.
