El precio de la mansión de Ross Romash en Miami es de 43,9 millones de dólares, unos 40,5 millones de euros. La vivienda, terminada este año, nunca se ha habitado.
Una parcela de 2,45 millones convertida en una villa de 43,9
Siete dormitorios, 1.059 metros cuadrados construidos —11.400 pies cuadrados— y 36,6 metros de fachada sobre la bahía de Biscayne. La casa se levanta en Belle Meade Island, una isla privada dentro de la urbanización cerrada de Belle Meade. Piscina, cocina exterior, cámara hiperbárica y un pabellón de bienestar con gimnasio y sauna. Nada de eso se ha usado.
El propietario es Ross Romash, inversor inmobiliario con patrimonio comercial por Estados Unidos y piloto de lanchas rápidas con varios títulos. En la parcela levanta un embarcadero de 15 metros para un yate de 30, motos de agua y una cigarette boat, la lancha deportiva con la que compite.
La cronología aclara el precio mejor que el acabado. Los Romash compraron el solar en 2021 por 2,45 millones de dólares, según los registros que recoge la fuente original. Había una casa de estilo rancho que demolieron para levantar la actual con el arquitecto Cody Thamann. Antes vendieron su residencia previa por unos 13,4 millones. El resultado: casi 18 veces el precio del suelo en cinco años, sin contar la obra.
El garaje remata la función. Romash, aficionado al automovilismo, proyectó un showcase garage que une las dos alas y admite 16 vehículos. La obra se terminó este año, con un calendario estirado por los permisos y la falta de mano de obra posterior a la pandemia.
Una casa que nadie ha habitado no es una casa nueva: es un activo terminado esperando comprador, y el precio ya no mira al ladrillo sino al calendario.
La razón de la venta no es el mercado, según el vendedor. En 2023 los Romash dejaron el alquiler y se instalaron en un barrio cercano; no quieren volver a mudar a sus dos hijos. Ahí entra Chad Carroll, de Compass, con un matiz que importa: la oferta de fincas terminadas en este nivel sigue siendo ‘extremadamente escasa’.
Belle Meade Island: 5,7 millones de mediana y una oferta terminada que no llega
Carroll sitúa la mediana de Belle Meade Island en 5,7 millones de dólares el año pasado, con buena parte de las operaciones en demoliciones. El comprador no paga la casa: paga el suelo y la fachada de agua. Con 36,6 metros lineales sobre Biscayne, la parcela entra en el waterfront de primera línea, un producto que no se fabrica. Los cierres del mercado los publica Miami Realtors.
El listado coincide con la apertura de la temporada alta del sur de Florida, cuando sale al mercado una avalancha de propiedades. La contradicción es útil: hay más oferta general y menos producto terminado en la franja de lujo. Ese hueco es el que el precio intenta capturar y el que lo expone a una negociación larga frente a casas equivalentes en Brickell, o Coral Gables.
La Ficha del Inversor
La métrica que ordena la operación es el precio por metro cuadrado: unos 41.500 dólares por metro, cerca de 38.200 euros, sobre superficie construida. En el mapa español esa cifra multiplica por tres o por cuatro los valores prime de Marbella, La Zagaleta o Son Vida y deja atrás los 10.000-12.000 euros de Salamanca. El diferencial de Miami no se paga con ladrillo: se paga con agua y con expectativa de reventa.
A seis meses vista, la lectura es de estabilización con sesgo alcista en el producto irrepetible y de enfriamiento en el resto. La temporada alta se cierra en primavera y hasta entonces el mercado vivirá del comprador internacional que compra con sociedad intermedia o con residencia por inversión. Quien espere un descuento del 20% va a esperar sentado.
Esta operación no habla al comprador minorista español ni al inversor de rentabilidad por alquiler. Habla al family office o al particular de patrimonio alto que busca un activo de disfrute con opción de reventa y acepta un yield bruto de alquiler (el alquiler anual dividido entre el precio de compra) por debajo del 3%. El riesgo está en otro sitio: 43,9 millones es una aspiración del vendedor, no un hecho registrado. La fuente original no contrasta la cifra con el registro público ni con Miami Realtors, y la mediana la aporta el propio agente de la operación.
Conviene tener a mano un precedente. Miami fue una de las plazas que peor digirió el estallido de 2008: el stock de condominios vacíos tardó casi una década en absorberse. Hoy el producto escaso no es el apartamento en torre, sino la parcela con agua y casa terminada. La pregunta obligada es cómo se aplicaría este modelo en España: habría equivalente en Marbella o la sierra de Mallorca, pero la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad alargan el calendario y la fiscalidad no premia tener la casa parada.
Queda saber si el comprador aparecerá antes de que la temporada alta se apague. Carroll tiene hasta primavera para colocar un activo que nadie ha estrenado en una isla donde buena parte de las ventas del año pasado fueron solares. Si no lo consigue, su siguiente movimiento dirá más sobre el lujo real de Miami que cualquier informe trimestral.
