EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La Diputación Permanente del Congreso vota el 12 de noviembre la convalidación de los dos reales decretos de vivienda aprobados el 6 de octubre: el RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, y el RDL 28/2026, sobre alquiler indefinido, que entra en vigor el 15 de noviembre.
- ¿Quién está detrás? El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con el PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu y el PNV como socios necesarios. El PP, Vox y Junts suman 34 diputados y no alcanzan para tumbar el primer texto.
- ¿Qué impacto tiene? Dos años de prórroga forzosa en los contratos de alquiler vigentes, moratoria antidesahucios hasta 2030, tope del 2% a la actualización de rentas y préstamos al 0% de hasta 50.000 euros para comprar primera vivienda.
La Diputación Permanente del Congreso votará el 12 de noviembre los dos decretos de vivienda del Gobierno. El resultado decide si el paquete de alquiler, desahucios y compras de fondos sigue en pie tal y como está escrito.
El reparto de los 69 votos que decidirán los decretos de vivienda en el Congreso
El reparto oficial que recoge el Congreso de los Diputados deja 27 representantes al PP, 24 al PSOE, seis a Vox, seis a Sumar y uno a ERC, Junts, EH Bildu, PNV y el Grupo Mixto. Con Francina Armengol, el bloque socialista suma 25 en la práctica y necesita a los aliados de izquierda más el PNV. Al PP, Vox y Junts no les llega la aritmética.
El PNV es la pieza. Su portavoz, Maribel Vaquero, anunció el voto favorable al primero de los textos y confirmó el rechazo al segundo, el del alquiler indefinido. Apoyan lo que se lee como protección del inquilino y frenan lo que interpretan como intromisión en el derecho de propiedad.
El precedente pesa. Los mismos decretos cayeron el 2 de octubre en el Pleno y aquel varapalo precipitó el adelanto electoral que desemboca en la campaña del 29N. Moncloa apuró los 30 días hábiles que la ley le concede y se refugió en un órgano con mayoría más favorable. Es legal, pero no pacífico: los expertos solo lo admiten para medidas urgentes.
El RDL 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado, entró en vigor el 8 de octubre y ya se aplica. Prorroga hasta dos años los contratos de vivienda habitual que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, suspende los desahucios de personas vulnerables hasta 2030, limita la subida anual de rentas al 2% hasta finales de 2027, y permite desistir sin indemnización desde el sexto mes con 30 días de preaviso.
Los decretos de vivienda ya no se discuten por lo que contienen, sino por quién reúne la mayoría para desactivarlos.
El RDL 28/2026 llega peor. Entra en vigor el 15 de noviembre y prorroga los contratos cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—, elimina la exención por vulnerabilidad acreditada del casero y calcula la indemnización sobre el tramo superior del sistema estatal de precios. Los avisos de no renovación enviados desde el 7 de octubre ya quedan sujetos al nuevo régimen. Sin PNV, Junts, PP ni Vox, la convalidación está descartada.
Del 70% de tasación al alquiler indefinido: qué cambia para casero e inquilino
El texto que sí saldrá adelante amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la prohibición de compra a fondos, que antes vencía en 2028. Ya no alcanza a cualquier sociedad con inmuebles en su objeto social, sino a las entidades que adquieren viviendas o carteras de hipotecas impagadas por debajo del 70% del valor de mercado, fijado por una tasadora homologada e inscrita en el Banco de España.
Hay dos excepciones. Si la vivienda se destina a alquiler asequible o social, se permite. Y si una de esas entidades compra por menos del 70% la vivienda habitual de una persona vulnerable, cualquier lanzamiento queda suspendido hasta 2030. En paralelo, Tu Casa sube a 10.000 millones: préstamos al 0%, hasta 50.000 euros, 30 años de devolución y sin límite de edad.
La letra pequeña es fiscal y publicitaria. Los anuncios deberán incluir el índice de referencia en zona tensionada, el límite de renta aplicable, el código identificativo de la vivienda y la condición de gran tenedor. Los ayuntamientos podrán recargar el IBI de las viviendas vacías hasta el 150% y gravar otro 150% el uso turístico, que además paga el 10% de IVA. La promoción pública baja al 4%.
La Ficha del Inversor
Métrica clave: el 2% de tope a la actualización de rentas hasta 2027 y el 70% de tasación como suelo de compra son las dos cifras que reordenan el tablero. Para un alquiler de 900 euros, la renta queda congelada en la práctica si el IPC se instala por encima del 2%. Para un fondo con 2.000 unidades, se cierra la vía de las carteras de deuda impagada que alimentó el mercado entre 2013 y 2019.
Tendencia a seis meses: el primer decreto se convalida y el segundo cae. Ese es el escenario que descuentan los negociadores y explica que Moncloa haya separado los dos textos. El riesgo real no está en el hemiciclo, sino en el Constitucional: si el RDL 29/2026 se anula por fraude de ley, las prórrogas y la moratoria caen con él, y con efecto retroactivo.
Perfil recomendado: al inquilino con contrato en vigor le interesan la prórroga y el desistimiento sin indemnización; al comprador de primera vivienda, los préstamos al 0% de Tu Casa; al pequeño propietario, la deducción del 10% en el IRPF para arrendatarios con base inferior a 33.007,20 euros. El perdedor es el capital institucional que confiaba en el turístico y en las compras con descuento.
El precedente más cercano es la Ley de Vivienda de 2023, que llegó al BOE sin reglamento completo y con las comunidades del PP anunciando resistencia. Aquí pasa algo parecido: los recargos de IBI, la herramienta más eficaz contra la vivienda vacía, quedan en manos de los ayuntamientos y un consistorio puede sencillamente no aplicarlos. Vía libre sobre el papel, inaplicación real.
El calendario manda. El 12 de noviembre se vota, el 15 entra en vigor un decreto con fecha de caducidad y el 29N hablan las urnas. Ninguna de las tres fechas resuelve la incertidumbre del inquilino.
