Las daciones en pago se han convertido en una figura residual en España. Entre abril y junio se formalizaron 306 operaciones, un 53,8% menos que en el mismo trimestre del año anterior y un 32,9% por debajo del arranque del ejercicio. Lo recoge la Estadística Registral Inmobiliaria que elabora el Colegio de Registradores.
La cifra no asusta por su tamaño, sino por lo que ha tardado en llegar. En los primeros meses de 2015 se contabilizaban cerca de 4.000 entregas trimestrales, con la crisis financiera todavía instalada en los balances de las familias. Desde aquel pico, el desplome acumulado es del 92%.
306 operaciones en un trimestre: el 92% menos que en 2015
La dación en pago es el acuerdo por el que la deuda pendiente se extingue con la entrega del inmueble. Exige escritura pública e inscripción registral. Su encaje llegó con el Real Decreto-ley 6/2012, que la incorporó al Código de Buenas Prácticas bancarias como salida para deudores en situación de vulnerabilidad. Durante los años inmediatamente posteriores a la norma la fórmula se usó con intensidad. A partir de 2015, cuando la recuperación cobró velocidad, fue perdiendo fuelle hasta quedar en el margen del mercado.
El mapa tampoco es homogéneo. Andalucía concentró 117 de las 306 operaciones, seguida de la Comunidad Valenciana (51), Canarias (32), y Cataluña (31). Esas cuatro regiones suman el 75,5% del total. En once comunidades autónomas no se alcanzan las diez daciones por trimestre, según la misma estadística.
Por perfil del deudor, las personas físicas firmaron el 49,83% de las operaciones y las jurídicas el 50,17%. Los extranjeros apenas representaron el 5,7% del total, con los marroquíes como nacionalidad más presente (11,76% de ese subconjunto).
Una herramienta pensada para proteger al deudor vulnerable ha quedado arrinconada, y no porque el problema se haya resuelto: el mercado encontró una salida más rentable para ambas partes.
La vivienda en máximos hace más rentable vender que entregar
El primer motivo es aritmético. Tras doce años consecutivos de encarecimiento, según el INE, el propietario endeudado tiene hoy muchas posibilidades de vender, cancelar la hipoteca y hasta recuperar caja. Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, lo resume así: el precio de la vivienda ha subido mucho y el volumen de transacciones también, de modo que al deudor le resulta más sencillo vender a un precio que le permita saldar la deuda.
Francisco Rodríguez, director de Estudios Financieros de Funcas, añade la pata macroeconómica. Con precios creciendo a tasas de dos dígitos y un mercado todavía líquido, entregar la vivienda al banco resulta una solución menos necesaria. A ello se suma un mercado laboral que, en términos agregados, continúa mostrando fortaleza.
La morosidad acompaña al diagnóstico. La tasa de dudosidad se sitúa en el 2,5% del crédito total y en el 1,4% en los préstamos para adquisición de vivienda, según la Asociación Hipotecaria Española. Una de las grandes entidades del país lo explica sin rodeos: la revalorización del inmueble y la deuda ya amortizada permiten vender y cancelar sin necesidad de entregar la casa al acreedor.
El banco tampoco quiere el ladrillo: ITP, IBI y riesgo de okupación
La entidad tiene sus propios incentivos para esquivar la figura. Aceptar una dación implica asumir notaría, registro, impuestos, IBI, gastos de comunidad y mantenimiento hasta que el activo se venda. Miguel Córdoba, economista, lo dice con claridad: los bancos intentan por todos los medios no llegar a la dación en pago. Carmen Giménez, letrada de G&G Abogados, apunta al detalle fiscal: si el inmueble pasa por el balance del banco, este asume el ITP y la plusvalía municipal.
De ahí que la fórmula ganadora sea otra: el mandato de venta con quita. El acreedor autoriza al deudor a vender, pacta condonar el resto si el precio cubre el grueso de la deuda y se ahorra el activo. Villén la describe como una dación encubierta instrumentada mediante compraventa. Patricia Aragón, de AcuerdosDYA, recuerda que el mercado lleva una década profesionalizado: los fondos internacionales compraron carteras de hipotecas impagadas y los servicers convirtieron la deuda morosa en un negocio de recuperación con recursos humanos y tecnológicos propios.
El mínimo histórico que no mide la salud hipotecaria
Conviene resistir la tentación de leer la serie como una buena noticia social. Las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual marcaron en primavera máximos desde 2017, según el INE. Rodríguez lo advierte: son figuras distintas y el desplome de la dación no es un indicador aislado de ausencia de problemas hipotecarios. El impago no ha desaparecido. Ha cambiado de cauce.
Mi lectura es que el mercado ha sustituido una herramienta de protección del deudor por un mecanismo de liquidación ordenada del activo. Funciona mientras los precios suben, porque la venta cubre la deuda y todas las partes firman. El riesgo aparece si el ciclo gira: con una caída del 15% o del 20% en el valor de la vivienda, la venta deja de cubrir el principal y volvemos a la casilla de salida, con una diferencia incómoda. Ahora el Código de Buenas Prácticas pesa mucho menos en la práctica bancaria que en 2013.
Los datos registrales del cuarto trimestre, que se conocerán a comienzos de 2027, dirán si este mínimo es suelo o simple escala intermedia. La estadística de ejecuciones del INE aportará la otra mitad de la foto. Ahí se verá si el ajuste ha sido silencioso o solamente aplazado.
