Comprar casa ahora cuesta un 44,6% más que en 2016 y, aun así, sale más barato que esperar al BCE. La frase suena a contrasentido. Pero es la conclusión que aparece al cruzar dos series que casi nadie mira juntas: el precio de la vivienda y el coste de la financiación.
El Economista lo ha puesto por escrito con los datos del bróker hipotecario GoHipoteca. El informe La cuota que se encoge. ¿Hipoteca ahora o esperar al Euribor? compara diez años de precios, salarios, y tipos para responder a una pregunta que hoy se hacen miles de familias: si conviene firmar ya o aguantar.
Los números que rompen la espera
Un alquiler medio de 80 metros cuadrados costaba 670 euros al mes en 2016. En julio de 2026, el mismo inmueble se anunciaba a 1.224 euros. Son un 82% más en una década, y el esfuerzo sobre el salario bruto individual ha pasado del 34,8% al 46,8% en ese mismo periodo.
La vivienda en propiedad ha recorrido una senda parecida, algo menos brutal. Un piso tipo rondaba los 130.000 euros hace diez años; hoy supera los 188.000. Un 44,6% de subida que se ha comido de un bocado cualquier mejora salarial de la última década.
El telón de fondo es de escasez estructural. El Banco de España calcula un déficit acumulado de 750.000 viviendas, y el esfuerzo para comprar ya absorbe en torno al 36% de la renta familiar. Alquilar, mientras tanto, roza el 40% del sueldo. Pura aritmética.
La demanda no se ha secado. En 2025 se cerraron en España más de 714.000 compraventas, un 11,5% más que el año anterior y el mejor registro desde 2007. Las hipotecas superaron las 500.000, un 17,8% más, la cifra más alta desde 2010, según las estadísticas del INE.
La trampa de esperar una hipoteca más barata
El razonamiento del comprador que aplaza la firma es impecable sobre el papel: si el Banco Central Europeo recorta, la cuota baja. El problema es que la cuota baja sobre un capital que, entre tanto, ha subido.
El propio BCE ha enfriado esa expectativa. En su última reunión mantuvo los tipos sin cambios, después de haberlos llevado al 2,5% en septiembre —siempre según la lectura que hace El Economista— con la inflación por encima del objetivo y los mercados de deuda tensionados por la crisis fiscal francesa.
Una hipoteca unas décimas más barata no compensa un piso un 8% más caro: el ahorro se rompe siempre por el lado del precio.
Tampoco ayuda el diseño actual de la oferta. GoHipoteca señala que los tipos fijos ya no dependen solo del precio oficial del dinero, sino del perfil de riesgo del cliente, del plazo y de los costes propios de cada operación. La rebaja que el comprador espera puede no llegar nunca a su caso concreto.
Y la brecha entre alquilar y comprar no tiene pinta de cerrarse. Los escenarios del estudio proyectan que, con rentas subiendo un 4% anual y salarios entre el 2,5% y el 3%, el alquiler de 80 metros pasaría del 46,8% del salario bruto individual a entre el 51,6% y el 54,1% en 2036. Con rentas al 6,8%, el esfuerzo superaría los dos tercios del sueldo medio.
Jordi Sánchez, director comercial online en España de GoHipoteca, insiste en la secuencia correcta: primero la capacidad económica y el conjunto de gastos; después, el precio de compra, el ahorro disponible y las condiciones de financiación. La decisión de cuándo comprar sale de ahí, no del calendario del BCE.
Una apuesta asimétrica que casi nadie calcula
Hay un detalle que conviene no pasar por alto. El informe lo firma un bróker hipotecario, y su negocio crece cuando se firman hipotecas, no cuando el comprador espera en el sofá. Eso no invalida los números —son replicables con las estadísticas del INE y del Banco de España—, pero sí obliga a leer la conclusión con la ceja levantada.
La aritmética, sin embargo, es tozuda. Cada décima de recorte sobre una hipoteca de 150.000 euros a 25 años libera alrededor de una docena de euros al mes. Una caída del 5% en el precio de un piso de 188.000 euros son 9.400 euros de golpe, el equivalente a más de 60 años de esa rebaja. La asimetría es evidente: el ahorro financiero es lento, el ajuste de precios sería instantáneo.
Pero esa caída del 5% no está en el escenario central. Con un déficit de 750.000 viviendas, obra nueva que no llega y un mercado laboral que sostiene la demanda, la corrección de precios exigiría un shock que hoy nadie prevé. Y si llega, llegará probablemente con el empleo tocado, que es justo el momento en el que los bancos cierran el grifo del crédito y dejan de ser generosos con el perfil de riesgo.
Ahí está la contradicción que el comprador debe asumir. Esperar solo gana si el precio cae más de lo que sube el coste de financiación y si, además, el comprador conserva el trabajo y la capacidad de ahorro intactas durante la espera. Son tres condiciones simultáneas, y la historia reciente no invita al optimismo.
Mi lectura es que la pregunta relevante ya no es cuándo bajarán los tipos, sino cuánto tiempo más puede una familia sostener un alquiler que se come la mitad del sueldo mientras espera. Ese es el coste de la espera que no aparece en las simulaciones del euríbor.
El próximo examen llega en diciembre, con la reunión del BCE y la evolución del euríbor a doce meses. Si el organismo mantiene el pulso y la vivienda sigue escalando, la espera habrá vuelto a salir cara. Si recorta con decisión y el mercado se enfría, quienes aplazaron la firma tendrán su razón. Hasta entonces, cada mes de duda tiene un precio medible, y casi nadie lo pone en la balanza cuando compara hipotecas.
