5Suelo urbanizable caro donde reformar sale más rentable que promover
El suelo se ha comido el margen del promotor. En Madrid, la patronal ASPRIMA calcula que el metro cuadrado edificable cuesta ya entre 500 y 800 euros, a los que hay que sumar 1.360 euros de ejecución material (dato de Sociedad de Tasación del cuarto trimestre de 2025) y otro 20%-30% de impuestos, tasas, honorarios y gastos financieros. Con esa ecuación, un piso de 80 metros no puede salir al mercado por debajo de 250.000-280.000 euros sin que el promotor pierda dinero. Y el suelo no afloja: CBRE estima que los solares se han encarecido un 31% en Madrid y un 28% en Barcelona desde 2019, con otro 4% solo en el primer semestre de 2026, y un 50% acumulado en la Costa del Sol. La escasez de suelo finalista —el que ya tiene permisos— hace el resto.
En ese escenario, comprar y reformar esquiva la partida más cara: no se paga por un solar, se paga por un edificio que ya ocupa la buena dirección. Una reforma integral con calidades medias se mueve entre 850 y 1.000 euros por metro cuadrado, según idealista, muy por debajo de los más de 2.100 euros que suman suelo y construcción en una zona prime antes de gastos y beneficio. La fiscalidad remata la balanza: en la Comunidad de Madrid, la segunda mano tributa un 6% de ITP frente al 10% de IVA más el 0,75% de actos jurídicos documentados de la obra nueva, casi cinco puntos que se pueden destinar a la obra. Por eso las rentabilidades se invierten: en distritos prime, la obra nueva apenas alcanza el 3,5% neto, mientras que un piso deteriorado reformado con acabados altos supera el 5%, según la consultora InmoRest.
