Las SOCIMIs de vivienda apenas habrían aportado diez millones de euros al año con el nuevo decreto. Diez. Esa es la cifra que se desprende del análisis publicado por El Mundo y que desmonta el relato que señala a los grandes fondos como el origen de todos los males del alquiler en España.
Uno de los llamados decretos Maricarmen endurecía la fiscalidad de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria. El texto elevaba del 15% al 25% el impuesto sobre los beneficios no distribuidos de aquellas socimis que se dedicaran, de una u otra forma, al residencial: alquiler de vivienda, alquiler de temporada o pisos turísticos. El objetivo declarado era gravar a los grandes tenedores. El efecto, en cambio, habría sido casi decorativo.
La razón es aritmética. De las 106 sociedades cotizadas bajo este régimen, apenas 21 se dedican a la vivienda. El resto mantiene una exposición muy limitada o nula, y su aportación al tributo se presume baja. Tan baja que ni las propias compañías saben estimarla con exactitud. Las socimis cotizadas del Mercado Continuo operan bajo un marco supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
El alcance real: un puñado de socimis y una recaudación insignificante
De las diez mayores socimis cotizadas, solo Vivenio está dedicada al residencial. Tomando como referencia los resultados de 2025, habría terminado pagando dos millones de euros adicionales frente a un beneficio de 75 millones. Es un incremento del 2,6% sobre las ganancias, lejos de cualquier expropiación.
Entre los grandes actores con exposición residencial aparece también el negocio incipiente de alquiler de temporada de GMP. La otra socimi con peso real en vivienda es, además, la más simbólica: Testa, la sociedad creada por Blackstone, uno de los fondos con mayor presencia en el sector tras la compra de viviendas protegidas en Madrid. La compañía lleva dos años en pérdidas, por lo que no tributa por sociedades. Su aportación al nuevo impuesto sería, sencillamente, cero.
Fidere, otra de las grandes socimis residenciales controladas por Blackstone, vendió este año sus viviendas a Brookfield. El mapa se estrecha. El resto de socimis bajo este régimen son de tamaño mediano y pequeño, con activos por debajo de los 100 millones de euros.
Una subida del 15% al 25% sobre los beneficios no distribuidos suena contundente. Aplicada a una base que ya reparte el 80% del resultado, deja de serlo.
Queda, además, una zona gris que el propio texto no aclara: si las residencias de estudiantes entran o no en el cómputo. Es un sector donde socimis como Colonial han proyectado exposición, y su eventual inclusión —o exclusión— cambia el cálculo.
Por qué el mercado no se ha movido
La paradoja es doble. El decreto buscaba tocar la fibra del gran inversor residencial y, al mismo tiempo, si se hubiera aplicado sin cambios, habría dejado prácticamente intacto el statu quo. No sorprende que las cotizadas del Mercado Continuo afectadas apenas hayan reaccionado. La medida ya estaba fuera del paquete antes de llegar al Congreso, y el mercado lo sabía.
Hay dos lecturas posibles. La primera: el Gobierno buscaba un titular más que una recaudación. La segunda, más incómoda: el régimen de socimis es tan heterogéneo que cualquier intento de gravarlo en bloque termina diluyéndose. A mi juicio, ambas conviven. La fiscalidad se ha convertido en arma de señalización política, no de política fiscal.
La trampa del régimen socimi: reparto obligatorio y base imponible minúscula
Conviene detenerse en el detalle técnico, porque explica casi todo. El régimen socimi exige repartir al menos el 80% del beneficio en dividendos para mantener la exención en el impuesto de sociedades. Esa condición, ideada para canalizar inversión hacia el ladrillo, convierte cualquier gravamen sobre los beneficios no distribuidos en un impuesto sobre una base residual. Si el 80% ya sale vía dividendo, el 20% restante es el único terreno donde hincar el diente.
Y ese terreno es estrecho. Un 20% sobre un beneficio de 75 millones son 15 millones. Aplicarle un tipo del 25% en lugar del 15% se traduce en el incremento de dos millones que calcula el análisis para Vivenio. La cifra está dentro del margen de error contable de cualquier sociedad mediana del índice.
Hay una contradicción de fondo que el debate público no ha resuelto. España necesita capital institucional para ampliar un parque de alquiler crónicamente deficitario, y las socimis son, precisamente, uno de los vehículos que traen ese capital. Endurecer su fiscalidad para contentar a una parte del electorado puede ser rentable en términos políticos y contraproducente en términos de oferta. Cada euro que se grava sobre el residencial institucional es un euro menos que financia nuevas promociones.
La conclusión técnica es clara: el conjunto de las socimis residenciales mantienen un reparto obligatorio del 80% que vacía de contenido cualquier tipo sobre los beneficios retenidos. No estamos ante un fallo estructural de la medida, sino ante una medida mal dimensionada. Si el objetivo real era recaudar, el diseño era ineficaz. Si el objetivo era disuadir la inversión institucional en vivienda, también lo era: gravar con dos millones a quien gana 75 no cambia ninguna decisión de inversión.
Gravar con dos millones a una socimi que gana 75 no cambia ninguna decisión de inversión; solo cambia el relato.
El lector debe vigilar dos hitos. Primero, la letra pequeña sobre residencias de estudiantes, que aún puede alterar el cómputo si se aprueba un texto similar en la próxima legislatura. Segundo, el comportamiento de las socimis residenciales en materia de reparto: si alguna reduce su payout para amortiguar el golpe, sabremos que el regulador tocó hueso. De momento, no lo ha hecho.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: Las socimis residenciales del Mercado Continuo no han registrado una reacción atribuible al decreto, ya que la medida fue retirada del paquete antes de su votación y no se produjo un desplazamiento significativo de los valores afectados. Vivenio, la única de las diez mayores con peso residencial puro, se habría visto penalizada en solo dos millones sobre un beneficio de 75.
Clave técnica: El verdadero termómetro es el payout. Mientras las socimis mantengan el reparto del 80% legal, cualquier subida de tipo sobre beneficios no distribuidos tocará una base mínima: los 15 millones de Vivenio sobre 75 de beneficio dejan un margen de maniobra de apenas dos millones.
Apunte macro: El sector residencial institucional mueve poco capital relativo en el conjunto del Mercado Continuo, donde las 106 socimis del régimen apenas representan un puñado de valores con exposición real al alquiler. El coste de financiación y la prima de riesgo española siguen condicionando más la inversión en ladrillo que cualquier cambio de tipo societario.
