La rentabilidad de invertir en alquiler vivienda se sitúa en el 6,4% de media en España. Descontados gastos, impuestos y una hipoteca al 3,3%, el margen real se acerca a cero en Madrid y otras grandes capitales.
Es el dato que maneja Fotocasa con cifras de septiembre. La regulación que prepara el Gobierno tras el ‘caso Mari Carmen’ añade otra capa de incertidumbre al sector. Hace dos años, comprar para alquilar era casi un no-brainer. Hoy exige calculadora.
Dónde aún compensa invertir en alquiler vivienda
La foto provincial es más matizada. Hasta siete provincias ofrecen retornos de al menos el 8%, una más que hace un año. Toledo encabeza la tabla con un 9,2%. Le siguen Ciudad Real (8,4%), Teruel (8,1%), Segovia y Zamora (8%) y Valencia, primera capital costera, con un 8,1%.
Huelva cierra el grupo de cabeza con un 8%. Otras ocho provincias alcanzan al menos el 7%. Casi todas las más rentables están en el interior, donde el precio de compra no se ha disparado como en la costa. Un 8% bruto triplica lo que paga una Letra del Tesoro a un año.
El tope de precios y el euríbor estrechan el margen
El problema no está en lo que entra, sino en lo que sale. Los decretos que el Gobierno quiere aprobar contemplan una prórroga obligatoria de hasta dos años para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 y una congelación para los que superen el índice del Ministerio, el Servapi.
El negocio del alquiler no ha muerto: ha dejado de perdonar los errores de cálculo. Quien no tenga margen para dos años de precios congelados, mejor que lo piense dos veces.
María Matos, de Fotocasa, aporta el dato que mide el desánimo: el 34% de los propietarios con contratos próximos a vencer prevé abandonar el alquiler residencial. Un 24% directamente piensa vender. Solo un 8% se plantea pasarse al alquiler por habitaciones.
Laura Martínez, del bróker hipotecario iAhorro, lo dice sin rodeos: ‘Comprar casa para alquilar es menos interesante ahora’. Con el euríbor cerrando septiembre en el 3,24% y arrancando octubre por encima del 3,3%, el nivel más alto en dos años, financiar la compra deja un margen nulo o negativo.
El precio de la vivienda no ayuda. Tinsa by Accumi sitúa la subida en el 14,7% en el tercer trimestre, hasta 2.129 euros por metro cuadrado. Comprar más caro para alquilar al mismo precio o menos es una ecuación que no cierra.
Promotoras y socimis: dos velocidades en el parqué
Para las grandes promotoras cotizadas, el impacto del decreto es casi testimonial. Neinor y Metrovacesa tienen el grueso de su actividad en promoción residencial y preventas que garantizan los ingresos de los próximos trimestres. Neinor cede un 4,74% en el año, con un 100% de recomendaciones de compra. Metrovacesa gana un 19,08%.
Las socimis lo pasan peor. La subida de tipos eleva las exigencias de rentabilidad y, sin vivienda en cartera, no capturan la parte del negocio que sí está tensionada. Colonial baja un 10,32% en el año y Merlin Properties un 1,24%. A Merlin le pesa además el decreto de centros de datos que el Gobierno prevé aprobar este mes.
La clave que nadie discute es el coste del dinero. Con la inflación comiéndose entre tres y cinco puntos de renta real cada año, según iAhorro, el inversor particular necesita retornos brutos de dos dígitos para que la operación tenga sentido.
Jorge González-Iglesias, CEO de Gibobs.com, matiza que comprar para alquilar ‘sí puede ser algo menos atractivo’, pero no generaliza. En ubicaciones con demanda fuerte y oferta escasa, la vivienda sigue siendo un activo atractivo para ciertos perfiles.
Un negocio que pide otra lógica
Llevo años defendiendo que el ladrillo sigue siendo un activo sólido a largo plazo en España, y no me he bajado de ahí. Pero el perfil del inversor que compraba un piso para alquilarlo con hipoteca y esperaba cerrar el mes en positivo se ha terminado. Tope de precios, euríbor alto y precios récord no dejan espacio para la improvisación.
La historia se repite. En 2007, el mercado residencial también parecía un negocio infalible hasta que dejó de serlo. La diferencia es que entonces el ajuste vino por el precio. Ahora viene por la regulación y el coste del dinero. Es un ajuste más lento, menos visible, pero igual de contundente para quien compra con deuda.
El inversor que sale ganando es otro: el que compra al contado o con financiación mínima, en provincias de interior con precios bajos, y con mentalidad de renta a diez años. Toledo, Ciudad Real o Teruel no aparecen en las conversaciones de sobremesa, pero son hoy la geografía real del negocio. Valencia juega en otra liga distinta a Madrid.
El próximo examen será la letra pequeña del decreto. Sin conocer el detalle definitivo del Servapi ni el alcance real de la prórroga, cualquier número que se maneje hoy es provisional. La clave estará en si la norma deja resquicio a la actualización anual. Ahí se juega el sector los próximos tres años.
