La venta de vivienda usada en EEUU se hundió en octubre a 3,75 millones de casas anualizadas, mínimo desde agosto de 2010.
3,75 millones de operaciones: el mercado que se ha quedado sin comprador con hipoteca media
El retroceso del 5,5% mensual y del 8,8% interanual deja la cifra anualizada en 3,75 millones de operaciones, según los datos que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) publicó el jueves. Las ventas cayeron en el Medio Oeste, el Sur y el Oeste, y solo el Noreste aguantó plano. En la comparación interanual el descenso alcanza a las cuatro áreas. No hay una región que sostenga el mercado.
La causa está en el precio del dinero. La hipoteca a 30 años y tipo fijo promedió el 7,33% en octubre, frente al 6,25% de un año antes, según Freddie Mac. Sobre un préstamo de 300.000 dólares (269.300 euros) eso equivale a unos 216 dólares (194 euros) más al mes que en 2025. ‘Comprar una vivienda es difícil cuando las tasas hipotecarias han alcanzado sus niveles más altos desde el año 2000’, resume Lawrence Yun, economista jefe de la NAR.
Y, sin embargo, el precio no cede. El precio mediano de venta se situó en 416.700 dólares (374.478 euros), un 0,4% más que hace un año, el cuadragésimo mes consecutivo de subidas interanuales. El inventario disponible era de 1,59 millones de unidades, un 4,6% por encima de octubre de 2025, y cubriría 5,1 meses de demanda frente a los 4,4 meses de hace un año, todavía por debajo del umbral de seis meses que la propia patronal considera equilibrio.
Ese es el dato que de verdad importa. Un mercado con las ventas en mínimos desde 2010 y los precios en zona de máximos no se está desinflando: está bloqueado. Quien compró o refinanció su hipoteca al 3% no se muda, porque hacerlo le costaría duplicar la cuota. La oferta se retrae, la demanda se cae y el precio se queda en medio, sostenido por la escasez y no por la fortaleza de la demanda.
El mercado estadounidense no se ha roto: se ha encarecido hasta expulsar al comprador con hipoteca media, y ese aviso Europa aún no lo ha interiorizado.
El aviso para el mercado español: precio rígido con ventas hundidas
En España el mecanismo no es idéntico, pero la lección se aplica. La hipoteca media ronda los 140.000 euros a 25 años y una parte relevante de la cartera viva sigue referenciada al Euríbor, así que la transmisión de de los tipos llega antes a la cuota que al precio. Aquí el lock-in effect (el encierro del propietario en su hipoteca barata, que le disuade de vender y comprar otra) existe, aunque pesa menos: la movilidad vía subrogación y novación es más ágil que en el circuito estadounidense.
¿Cómo se aplicaría este modelo al mercado español? La comparación útil no es la de tipos, sino la de stock. Entre 2007 y 2014 el ladrillo español se desinfló porque sobraba vivienda y el crédito se cerró de golpe: la caída de ventas arrastró el precio. En EEUU hoy ocurre lo contrario. El inventario cubre 5,1 meses, apenas un 4,6% más que hace un año, y la obra nueva no llega al ritmo que exige la demanda estructural. Cuando falta producto, el precio no baja aunque las transacciones se desplomen.
Para el comprador español la lectura es doble. El coste de la financiación ya no es un asunto local: un 7,33% en EEUU tensiona el mercado global de capital y encarece el pasivo de promotoras y fondos que operan en España. Y las grandes cotizadas del ladrillo español (Aedas, Metrovacesa, Neinor, Vía Célere, tienen exposición prácticamente nula al mercado estadounidense: el golpe no llega por resultados, sino por el ánimo del inversor institucional.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume octubre es la combinación de dos cifras: 5,1 meses de oferta y un precio mediano que todavía sube el 0,4%. El mercado no corrige, cierra el grifo. Para el inversor patrimonial, el dato útil es el yield bruto (la rentabilidad anual del alquiler antes de impuestos y gastos, que resulta de dividir la renta anual entre el precio de compra): con el precio mediano en 374.478 euros y un tipo hipotecario del 7,33%, el diferencial entre comprar y alquilar se estrecha en las grandes áreas metropolitanas.
A seis meses vista el escenario base es de estabilización en precio y nuevo mínimo en volumen. Todo depende de la Reserva Federal: si relaja en su reunión de diciembre, la hipoteca a 30 años podría ceder parte del 7,33% y animar a salir a los propietarios hoy atrapados en un préstamo barato; si no lo hace, el dato de noviembre de la NAR, que se conocerá a finales de diciembre, apunta a otro récord negativo. El pulso entre agentes es explícito: la patronal reclama una corrección de tipos y la banca hipotecaria, que vive de refinanciar carteras, tiene exactamente el mismo interés. Nadie del sector defiende el 7,33%.
El perfil al que interpela este dato no es el comprador de vivienda habitual español, cuya exposición directa es nula. Es el inversor con cartera global, el family office que compara Madrid con Austin y el fondo que decide dónde colocar capital residencial a diez años. Para todos ellos la distinción es clave: EEUU está caro, no roto. El riesgo real no es el 7,33%, es que el desempleo suba y fuerce a vender a quien hoy aguanta. Ya ocurrió: tras 2007 el inventario pasó de la escasez al exceso en dos años y el precio mediano no encontró suelo hasta bien entrada la década siguiente. El 0,4% de octubre no es una garantía; es una tregua.
