EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Colonial SFL sella una ‘joint venture’ al 50% con el operador británico Vita Group para entrar en el negocio de las residencias de estudiantes, con una cartera inicial de tres activos en Madrid valorada en 1.000 millones de euros.
- ¿Quién está detrás? La socimi Colonial, con Pere Viñolas como consejero delegado, y la británica Vita Group, especializada en alojamiento universitario bajo la dirección de Mark Stott.
- ¿Qué impacto tiene? La plataforma sumará 92.000 metros cuadrados y 2.200 camas y abre a Colonial un segmento de activos alternativos ajeno a su perímetro tradicional de oficinas y Build to Rent residencial.
Colonial entra en residencias de estudiantes. La socimi ha sellado una alianza al 50% con el operador británico Vita Group para explotar tres activos en Madrid valorados en 1.000 millones de euros, según ha confirmado Colonial SFL y recoge Idealista.
La operación se articula como una ‘joint venture’, esto es, una sociedad conjunta en la que cada socio controla la mitad del capital. La cartera se irá incorporando por fases. Vita Group aporta de entrada Vita Student Oria South, que acaba de abrir sus puertas este mismo mes de septiembre. Oria North se sumará a lo largo de 2027. El tercer inmueble, Santa Hortensia, procede del plan de transformación urbana de la propia Colonial y llegará tras su entrega, prevista para 2028.
La integración de los tres activos en una única plataforma permitirá sumar 92.000 metros cuadrados y 2.200 camas. El destino será doble: residencia de estudiantes y flex living, la fórmula de alquiler flexible por estancias cortas que combina el uso residencial con servicios propios de un hotel.
Qué gana Colonial con una plataforma de 2.200 camas en Madrid
La socimi sostiene que el acuerdo mejora la rentabilidad esperada de Santa Hortensia. Colonial cifra una TIR sin apalancamiento del 10% —la tasa interna de retorno, es decir, la rentabilidad anualizada de la inversión calculada sin deuda—, por encima de sus previsiones iniciales, y una rentabilidad sobre coste superior al 6%. La compañía anticipa así la materialización de valor al generar rentas de forma inmediata.
El consejero delegado de Colonial SFL, Pere Viñolas, incide en que la operación se cierra ‘manteniendo nuestra disciplina financiera, sin capex de desarrollo adicional previsto para Santa Hortensia’. Añade que la plataforma otorga a la compañía flexibilidad para seguir creciendo y, con el tiempo, incorporar capital institucional adicional.
Colonial no compra oficinas ni ladrillo residencial: compra la gestión de un negocio con ingresos recurrentes, que es justo lo que el mercado premia en una socimi.
Por qué España es el país europeo más demandado para estudiar
El segmento del alojamiento universitario muestra, según la compañía, ‘sólidos fundamentales’ en toda Europa, apoyados en el crecimiento de la demanda estudiantil y en una insuficiencia estructural de oferta. El consejero delegado de Vita Group, Mark Stott, insiste en que la transacción representa ‘una gran oportunidad a largo plazo en las capitales europeas y los principales centros universitarios’, donde la escasez de plazas impulsa la demanda de espacios de calidad gestionados profesionalmente.
España es el país europeo más demandado entre los estudiantes internacionales. Madrid, a su vez, es la ciudad más solicitada del país y apenas ofrece 8 camas por cada 100 estudiantes. Esa brecha entre oferta y demanda es el argumento central de toda la operación.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el movimiento es el precio por cama: con una cartera de tres activos valorada en 1.000 millones de euros y 2.200 plazas, la plataforma arranca en torno a los 455.000 euros por cama, una cifra propia del segmento institucional y muy por encima del coste de construcción de una residencia universitaria convencional. La rentabilidad sobre coste declarada, superior al 6%, se sitúa en línea con los yields prime que manejan las consultoras para el alojamiento universitario en Madrid, ligeramente por debajo de lo que exige el inversor de oficinas en el centro de la capital.
La tendencia a seis meses apunta a una institucionalización acelerada del segmento. El alojamiento universitario estuvo en manos de operadores especializados y fondos oportunistas durante la última década; ahora entra una socimi cotizada con vocación de permanencia. Si el modelo funciona, cabe esperar que Merlin, Colonial u otra cotizada repliquen la fórmula en Barcelona, Valencia y Málaga, las tres plazas universitarias con mayor déficit de camas después de Madrid.
El perfil al que se dirige la operación es el inversor institucional y el family office que buscan rentas estables con un componente de servicios y poca exposición al ciclo residencial puro. Los pequeños ahorradores quedan, de momento, fuera del perímetro: es un negocio de escala. El riesgo está en la dependencia del flujo internacional de estudiantes, sensible a la política de visados y al ciclo económico, y en que la TIR del 10% es una estimación de la propia compañía, no un dato auditado. El triaje de los tres activos culminará en 2028 con la entrega de Santa Hortensia; hasta entonces, la prueba será la ocupación de Oria South en su primer curso.
