Si cedes gratis una vivienda a tus hijos, la imputación de rentas inmobiliarias sigue viva: Hacienda te hará tributar el 2% del valor catastral en el IRPF aunque no cobres ni un euro de alquiler.
He repasado el criterio que aplica la Agencia Tributaria y la conclusión es incómoda. Que el inquilino sea tu hijo no borra la imputación: el inmueble se declara como si siguiera vacío.
Qué te cuesta de verdad ceder gratis una vivienda a un hijo
La primera noticia es buena: no hay donación. Si el beneficiario es un familiar de hasta tercer grado, Hacienda no considera que exista transmisión patrimonial, así que no hay que pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por dejar que un hijo viva en una casa que ya es tuya. Es una cesión de uso, no una donación de capital, como recuerda Carlos Cruzado, de los Técnicos de Hacienda (Gestha).
La Agencia Tributaria puede pedirte, eso sí, que acredites que la cesión es gratuita. Basta un documento de precario firmado, aunque, según Gestha, normalmente ni siquiera llegan a pedirlo. Guardarlo cuesta cero euros.
La segunda noticia no es tan buena. El propietario sigue obligado a declarar la imputación de rentas inmobiliarias, el mecanismo del IRPF que grava los inmuebles urbanos sin rendimientos: la vivienda vacía a efectos fiscales, aunque dentro viva un hijo. La base de cálculo es el 2% del valor catastral que figura en el recibo del IBI, aplicado al porcentaje de propiedad de cada titular.
Hagamos cuentas. Una vivienda con un valor catastral de 90.000 euros genera una imputación de 1.800 euros que se suman a tu base del IRPF. Si tu tipo marginal ronda el 30%, la factura anual se queda en unos 540 euros, unos 45 euros al mes. Con un valor catastral de 150.000 euros, el resultado supera los 900 euros al año.
La cesión gratuita a un hijo no es una donación, pero tampoco es invisible para Hacienda: el inmueble paga su peaje anual en el IRPF.
Quien declara es el propietario, no el ocupante. Si la casa pertenece a varias personas, cada titular imputa la parte que le corresponde según su porcentaje. Y se declara igual cuando el inmueble está habitado por un familiar directo, porque lo que activa la imputación es la ausencia de renta, no que la casa esté vacía.
La letra pequeña: cuándo se aplica el 1,1% y qué papeles conviene guardar
El porcentaje no siempre es el 2%. Baja al 1,1% en dos supuestos que conviene localizar. El primero, los municipios donde el valor catastral se haya revisado, modificado o determinado a partir de enero de 2012, según recoge elEconomista.es. El segundo, los inmuebles que no tengan valor catastral o cuyo valor no se haya transmitido al titular.
En ese segundo caso, el 1,1% se aplica sobre el mayor de estos dos valores: el precio o valor de compra, o el valor del inmueble a efectos de otros tributos. Ahí la referencia del IBI deja de servir y toca tirar de escrituras.
El valor catastral se consulta en la sede electrónica del Catastro y aparece en el recibo del IBI. Merece la pena revisarlo una vez al año: de él dependen el recibo municipal y lo que Hacienda te imputa. La declaración se presenta después, con las claves que da la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
| Valor catastral | Imputación al 2% | Imputación al 1,1% | Cuota estimada con tipo del 30% |
|---|---|---|---|
| 90.000 euros | 1.800 euros | 990 euros | 540 euros al año |
| 150.000 euros | 3.000 euros | 1.650 euros | 900 euros al año |
| 250.000 euros | 5.000 euros | 2.750 euros | 1.500 euros al año |
Los números no engañan.
Hay un matiz que lo cambia todo. Si en lugar de ceder la casa gratis se pacta una renta, aunque sea simbólica, la operación deja de ser una cesión gratuita y pasa a tributar como rendimiento del capital inmobiliario, con otra base de cálculo y otra documentación. El impuesto que grava estas rentas es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y ahí conviene sentarse con los números delante.
Por qué Hacienda puede detectar la cesión sin pisar la casa
La imputación de rentas inmobiliarias no es nueva. Lleva años en la ley del IRPF y su lógica es sencilla: si un inmueble urbano no genera rendimientos declarados, la Agencia Tributaria presume una renta mínima y la grava.
Lo que ha cambiado es la capacidad de cruzar datos. La AEAT maneja las bases del Catastro, los recibos del IBI y los datos de consumo eléctrico de las comercializadoras, así que una vivienda habitada sin rastro de alquiler ya no pasa desapercibida. La mayoría de los propietarios prefiere no mirar esa casilla hasta que llega el borrador.
Comparar con el mercado pone el coste en contexto. Alquilar esa misma casa por 700 euros al mes serían 8.400 euros al año para el hijo y un rendimiento declarable para el padre. La imputación de 540 euros anuales sigue siendo la vía más barata.
Con ese precedente, mi criterio es claro: la cesión gratuita bien documentada compensa frente a cualquier alternativa de mercado. Aun así, hay tres cosas que no conviene dejar pasar. Firmar el documento de precario y conservarlo. Comprobar el valor catastral antes de que arranque la próxima campaña de la renta, la de abril de 2027, que liquidará el ejercicio 2026. Y revisar el borrador para que la imputación quede bien calculada, porque es una casilla fácil de olvidar.
Cada caso tiene matices según la comunidad autónoma, el tipo marginal y el porcentaje de propiedad. Esto es información divulgativa, no una liquidación personalizada.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Busca el valor catastral en el recibo del IBI o en la sede del Catastro y calcula el 2% para saber qué vas a declarar.
- Qué vigilar: La próxima campaña de la renta, que arranca en abril de 2027 con el ejercicio 2026, y la casilla de imputación en el borrador.
- El error a evitar: Creer que ceder la casa a un hijo es invisible para Hacienda: sin declarar la imputación, te expones a una liquidación con intereses.
