Adrián Sáenz sostiene que en Dubái sobran titulares y falta contabilidad. En su último vídeo, el creador de contenido se sienta con los datos de un apartamento real en alquiler vacacional y los desglosa línea a línea, sin maquillar el golpe que supuso el conflicto bélico en la ciudad. Su conclusión: la inversión inmobiliaria en Dubái sigue teniendo sentido, pero solo si alguien te enseña de dónde sale cada euro.
El caso no es suyo. Sáenz compró tres apartamentos sobre plano hace un año y todavía no los tiene en sus manos, así que pidió permiso a un propietario y a la empresa de su amigo Edu —gestora de alquiler vacacional con sede en Andorra y oficina en Dubái— para publicar los números completos de una unidad que gestionan. El piso está en Downtown, a un paso del Burj Khalifa y del Dubai Mall: un dormitorio, sofá cama para dos huéspedes más, balcón con vistas y acceso a gimnasio y piscina.
Un año completo de ingresos, gastos y comisiones
Entre febrero de 2025 y enero de 2026, el apartamento dejó en el bolsillo del propietario unos 47.000 dólares netos. Ese es el dato que Sáenz repite: no la facturación bruta, sino lo que queda después de que pasen todos por caja. En el mes de febrero, por ejemplo, el piso ingresó 7.788 dólares; la plataforma se llevó 2.124 en comisión de canal, la agencia aplicó su 25% de gestión (1.416) y los gastos directos sumaron 245. El neto para el propietario fue de 4.003 dólares, con 24 noches vendidas de 28 y una ocupación del 86%.
La estacionalidad explica buena parte de las diferencias mes a mes. En diciembre la tarifa media por noche vendida llegó a 456 dólares; en agosto, con el calor como principal freno turístico, se quedó en 160. Lo que se mueve no es la ocupación, que se mantiene alta casi todo el año, sino el precio que el huésped está dispuesto a pagar.
Los gastos son el capítulo que, según Sáenz, casi nadie enseña en redes sociales. Hay una puesta en marcha que se paga una sola vez —una reforma del baño de 4.500 dirhams, televisión y electrónica por unos 2.000 dólares, más 3.129 dólares en cerradura electrónica, fotos, seguro, limpieza inicial y licencia turística— y unos gastos recurrentes que suman 3.476 dólares anuales, equivalentes al 7,3% de lo facturado. Luz, agua, internet, gas, licencia, suscripción del cierre inteligente y reposición de lo que se rompe. Todo eso ya está descontado en el neto que recibe el propietario.
En vez de mantener los precios y dejar el piso vacío, la estrategia fue bajar tarifas: es mejor ganar poco que no ganar nada.
— Adrián Sáenz
El impacto de la guerra en la facturación
El vídeo entra después en el tramo incómodo. Enero y febrero de 2026 se comportan con normalidad, pero a partir de marzo el desplome es evidente: el neto para el propietario cae a 278 dólares en marzo, repunta a 1.000 en abril, 1.500 en mayo, 1.253 en junio y empieza a recuperarse en julio. Entre enero y el 13 de agosto de 2026 —fecha en la que se cerraron los números para grabar— lo generado ronda los 20.000 dólares netos. El propio Sáenz aclara que agosto está incompleto, con menos de medio mes contabilizado.
Lo llamativo es la ocupación. Durante los meses más duros se mantiene ocupación por encima del 90%. El motivo: se bajaron los precios para que el apartamento no se quedara vacío. Aquel descenso de tarifas permitio mantener los pisos llenos. El revPAR —el ingreso medio por noche disponible, contando también las noches vacías— pasó de 291 dólares en enero a 118 en marzo, 68 en abril y 98 en el momento de grabar, con tendencia al alza.
La estrategia del gestor: ocupación antes que tarifa
Edu, gestor con entre 80 y 90 apartamentos en cartera, cuenta en la entrevista que el mercado cayó en marzo a una ocupación media del 44%, frente al 78% de enero. Su empresa aguantó entre un 24% y un 40% por encima del mercado en esos meses porque reaccionó rápido: aceptó estancias de una o dos noches, recortó tarifas con agresividad y giró el foco hacia el cliente de larga duración, ese que vive varios meses en la ciudad y que sostiene el negocio cuando el turista occidental desaparece. Reconoce que otras empresas prefirieron mantener precios y hoy algunas han cerrado.
Cuánto vale hoy el activo y qué opina el gestor
El apartamento se compró en 2020 por 1.684.000 dirhams, unos 458.543 dólares o 395.407 euros. Sáenz calcula que hoy, en 2026, una unidad similar costaría alrededor de 667.120 dólares, lo que arroja una revalorización de unos 208.000 dólares y un crecimiento anual del 7,6% desde 2020. Con esos mimbres, la rentabilidad neta del 10,3% sale si se mide sobre el precio de compra; si se calcula sobre el valor actual de mercado, baja al 7,1%. El autor advierte que el precio actual es una estimación a partir de portales, no una tasación oficial.
Sobre si conviene comprar ahora, Edu responde con una comparación: adquirir bitcoin a 60.000 no es peor que hacerlo a 120.000, todo depende del zoom que se haga a la gráfica. Sostiene que el bache ha abierto una ventana para el inversor de largo plazo. Él mismo ha conseguido una unidad en una promoción que en febrero era imposible, con un pequeño descuento y condiciones de pago más cómodas, después de que otro comprador se echara atrás. Los promotores, matiza, no bajan precios de forma oficial, pero negocian cosas que antes eran impensables. Su recomendación es no tratar nunca directamente con el constructor: quien atiende el teléfono suele ser un comercial recién llegado, sin recorrido para acompañar al inversor.
Lectura editorial: qué significa para el inversor
Lo que hace valioso este vídeo no es la cifra final, sino el método. Sáenz enseña facturación bruta, comisión de plataforma, comisión de agencia, gastos de puesta en marcha y gastos recurrentes, y recién después el neto. Ese orden es el que casi nunca aparece en los vídeos que prometen rentabilidades de dos dígitos en Dubái. También es honesto con los límites: su ejemplo es un piso gestionado por la empresa de un amigo, con permiso del propietario, y él todavía no tiene datos propios porque sus tres apartamentos siguen en construcción.
Para el inversor español que esté mirando el mercado emiratí hay tres lecciones prácticas. La primera, que el precio de compra no determina la rentabilidad: la misma vivienda pasa del 10,3% al 7,1% según se mida sobre el coste histórico o sobre el valor de reposición. La segunda, que la ocupación puede ser un espejismo si se sostiene a base de rebajar tarifas, algo que este caso deja a la vista con el desplome del revPAR. La tercera, que los gastos recurrentes de un alquiler vacacional se comen más de un 7% de la facturación antes de que el dinero llegue al propietario, y eso cuando no hay sorpresas mayores. La guerra ha puesto a prueba el modelo y lo ha dejado de pie, pero con beneficios bastante más flacos que los de 2025.
Sáenz ha prometido publicar los números de sus propios apartamentos en cuanto los reciba. Ahí estará la prueba de fuego: un inversor enseñando su cartera sin filtrar. Mientras tanto, la pregunta queda abierta. ¿Es Dubái una oportunidad para quien compra a largo plazo o un mercado que acaba de descubrir que su mejor activo, la seguridad, también puede tambalearse?
Puedes ver el análisis completo en el vídeo original de Adrián Sáenz en YouTube.
