El valor fiscal de la herencia fija el IRPF al vender. Y ahí aparece el error que dispara la factura fiscal: tomar una cifra incorrecta en Sucesiones puede costarte miles de euros al calcular la ganancia patrimonial.
El valor de referencia catastral, la cifra que importa al heredar
Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones en los inmuebles es, con carácter general, el valor de referencia en la fecha del fallecimiento. Si los herederos declaran una cifra superior, prevalece esa, pero el dato clave es que el valor de referencia catastral marca el mínimo tributable en Sucesiones. No hay que confundirlo con el valor catastral del IBI: son magnitudes distintas, según precisa el Catastro.
Claudia Canosa, de Ainos Abogados, insiste en mirar dos veces antes de cerrar la autoliquidación: ‘En el caso de una vivienda, debe incluirse en la autoliquidación y valorarse a la fecha del fallecimiento’. Además, desde ese mismo 1 de enero de 2022, si el inmueble no dispone de valor de referencia, entran en juego el valor declarado y el valor de mercado conforme a las reglas legales.
La factura de la herencia no depende solo del piso. ‘La cuantía depende de varios factores: comunidad autónoma, valor del inmueble, grado de parentesco y patrimonio previo del heredero’, recuerda Raquel Jurado, técnica del REAF. El Impuesto sobre Sucesiones está cedido a las comunidades autónomas y la norma aplicable es, con carácter general, la de la comunidad donde residía el fallecido.
Las diferencias pueden ser importantes. En Madrid, por ejemplo, los herederos de los grupos I y II —hijos, cónyuges y padres— disponen ahora de una bonificación del 99% de la cuota. Aun así, la autoliquidación sigue siendo necesaria, avisa la propia Comunidad de Madrid.
La cifra que declares en Sucesiones no desaparece: acompaña a la vivienda hasta el día de la venta.
Cuánto IRPF se dispara si la valoración es incorrecta
El IRPF reaparece al vender. La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, y en una vivienda heredada este último arranca en la cifra fiscal de la herencia. A esa base pueden sumarse los gastos de notaría y Registro, el propio Impuesto sobre Sucesiones, la plusvalía municipal pagada al heredar, y cuando corresponda, mejoras y determinadas inversiones. Si el piso estuvo alquilado, las amortizaciones también cuentan.
El impacto de valorar mal se ve con números. Si el valor fiscal de adquisición fuese de 150.000 euros y el inmueble se vendiese por 250.000, la ganancia sería de 100.000 euros. Con la escala vigente para la base del ahorro —19% hasta 6.000 euros, 21% hasta 50.000 y 23% en el siguiente tramo—, esa ganancia aislada generaría una cuota de unos 21.880 euros. Si el valor correcto fuese 220.000, la ganancia caería a 30.000 y la cuota rondaría los 6.180 euros: 15.700 euros menos por una valoración correcta.
Ojo, porque no vale con subir el valor en Sucesiones para pagar menos IRPF después. La ley permite declarar una cifra superior al valor de referencia, pero el IRPF cierra la puerta con el límite del valor de mercado. Declarar artificialmente una cifra inflada puede elevar el Impuesto sobre Sucesiones sin que Hacienda acepte después esa base como coste a efectos del IRPF.
Analizar la herencia completa antes de liquidarla ahorra miles de euros
Sucesiones tampoco es la única factura al heredar. El ayuntamiento puede exigir la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del terreno desde que el fallecido adquirió la vivienda hasta la herencia. El sujeto pasivo es quien hereda, pero no siempre toca pagar: si se acredita que el terreno no ganó valor, no hay sujeción. Además, existen dos sistemas de cálculo —el objetivo y el basado en el incremento real— y conviene revisar cuál es más favorable.
Los ayuntamientos pueden aplicar bonificaciones de hasta el 95% en transmisiones por fallecimiento a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes, según la ordenanza. También hay que vigilar los plazos: la regla general de Sucesiones son seis meses desde el fallecimiento y la prórroga debe pedirse dentro de los cinco primeros meses.
Y cuando llegue la venta, no hay que olvidar las exenciones del IRPF. Los mayores de 65 años pueden quedar exentos al transmitir su vivienda habitual; existe la exención por reinversión en vivienda habitual; y quienes superen esa edad pueden acogerse, con requisitos, a la reinversión en una renta vitalicia con un máximo acumulado de 240.000 euros.
La conclusión práctica es clara. Valorar una vivienda heredada no es un simple trámite para liquidar Sucesiones: es una decisión que puede acompañar al inmueble años y que se refleja en la declaración de la Renta del año en que se venda. Antes de presentar la herencia, pregunta también qué piensas hacer con la vivienda. En fiscalidad, esa respuesta vale miles de euros.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: Sucesiones debe liquidarse en seis meses desde el fallecimiento; la prórroga se pide dentro de los cinco primeros meses. El IRPF se declara en la Renta del año de la venta.
- ✅ Requisitos clave: Valorar el inmueble a la fecha del fallecimiento; revisar la comunidad autónoma aplicable; guardar justificantes de impuestos, notaría, registro y mejoras.
- 🌐 Dónde solicitarlo: Autoliquidación de Sucesiones ante la comunidad autónoma y declaración de la venta en la sede electrónica de la AEAT.
- 💰 Importe o coste: No hay una cifra única; el ejemplo muestra una diferencia de 15.700 euros en IRPF por valorar mal una vivienda.
- ⚠️ Error a evitar: Confundir el valor de referencia catastral con el valor catastral del IBI o declarar una cifra inflada que el IRPF rechaza.
