9El banco presta sobre la tasación, no sobre lo que tú pagas
Cuando firmas las arras ya has acordado un precio con el vendedor, pero el banco no financia ese precio: financia, como máximo, el 80% del valor de tasación. Es el llamado LTV (loan to value), la ratio que mide préstamo sobre valor y que se ha convertido en la referencia real de cualquier operación. Hay un matiz que sorprende a muchos compradores primerizos: la mayoría de entidades calcula ese porcentaje sobre el menor de los dos valores, es decir, sobre la tasación o sobre el precio de compra, el que sea más bajo. Si compras por 200.000 euros y el tasador valora la vivienda en 180.000, el banco no prestará 160.000, sino 144.000. La tasación es obligatoria y la paga el comprador, entre 250 y 500 euros según la vivienda, tal como fija la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario.
Ese desfase es lo que convierte la tasación en una barrera y no en un trámite. Los datos del Consejo General del Notariado sitúan la financiación media concedida en torno al 72% del valor del inmueble, por debajo del teórico 80% que se repite en las simulaciones. Traducido a la práctica: para un piso de 200.000 euros necesitas aportar unos 56.000 de entrada más los gastos e impuestos, que rondan otro 10-15%. Y si la tasación cae por debajo del precio pactado, el ahorro exigido crece de golpe o la operación se rompe: puedes llegar a perder la señal entregada en las arras. Un contrato indefinido acredita ingresos estables, pero no resuelve el problema de tener la liquidez disponible hoy.
