Cada mes de retraso en la concesión de licencias eleva el precio de la vivienda un 1%. La advertencia no llega de un analista, sino de Pablo Serna, CEO de TM Grupo Inmobiliario, que ha puesto el foco en el cuello de botella que atraviesa la promoción en España.
En una entrevista con idealista/news, el directivo vincula la tensión de precios a la falta de suelo finalista y a la lentitud administrativa.
La factura de la burocracia urbanística
El problema, según Serna, no es la falta de apetito inversor ni de demanda. Es la capacidad de producción. ‘España tiene suelo, pero no siempre está en condiciones de salir al mercado con la agilidad que requiere la demanda’, ha explicado. Esa brecha se traslada directamente a los precios.
El directivo concreta la ecuación: cada mes de retraso en la concesión de licencias suma un punto porcentual al coste final de un proyecto residencial. La cuenta es simple. La administración tarda, el promotor asume sobrecostes financieros y de gestión, y el comprador paga la factura.
El sector afronta desafíos como escasez de suelo finalista, la falta de agilidad administrativa, el incremento de costes de construcción, y escasez de mano de obra cualificada.
En la Comunitat Valenciana, esa tensión se traduce en suelos que tardan más tiempo en transformarse y en un mercado internacional que no encuentra producto terminado. Serna defiende que el sector debe atraer talento, reforzar la formación y avanzar en industrialización para recuperar capacidad de ejecución.
El retraso administrativo no es ruido, es un coste que acaba incrustado en el precio de cada vivienda.
En el segmento del turismo residencial, el comprador internacional ya representa el 80% de las operaciones de TM. La promotora recibe demanda de 36 países, con Polonia como primer mercado, seguida de Países Bajos, Alemania, Bélgica y Reino Unido.
Esa demanda, dice Serna, no ha encontrado una oferta capaz de seguirle el ritmo en destinos como la Costa Blanca, Baleares o la Costa del Sol. La respuesta de la compañía se apoya en una cartera de 1.800 viviendas en curso en Comunidad Valenciana, Andalucía y Baleares, además de proyectos en México.
Dónde presiona la falta de producto
En Valencia, TM ha anunciado una inversión superior a 130 millones de euros y suelo para más de 500 viviendas en Santa María de El Puig y Canet d’en Berenguer. Las primeras entregas de su proyecto Santa María Sea by TM comenzarán en pocos meses.
La presión no se limita al litoral valenciano. La compañía aborda desarrollos en Almería, Alicante y la Costa del Sol, y mantiene presencia hotelera en México con 1.000 llaves operadas bajo la marca The Fives Hotels & Residences. Su apuesta por Playa del Carmen, con Xcalacoco Beach, refleja la misma lógica de diversificar sin abandonar el Mediterráneo.
Una tensión estructural, no un ciclo de precios
El dato del 1% sintetiza una anomalía que conviene leer en perspectiva. España no sufre un problema de suelo bruto; sufre un problema de suelo finalista. La lentitud de los trámites urbanísticos actúa como un impuesto silencioso sobre la vivienda, y encarece tanto la obra nueva como el suelo que compite por salir al mercado.
La producción residencial se ha ido desplazando, en la última década, hacia enclaves turísticos con rentas medias altas, porque solo esos proyectos resisten la suma de coste administrativo, financiero y constructivo. Eso deja en segundo plano la vivienda asequible que la demanda mayoritaria necesita.
La propia empresa reconoce que la vivienda protegida exige un marco muy específico, con colaboración público-privada real, suelo disponible y equilibrio económico. Sin esas condiciones, el producto se vuelve inviable de forma sostenida. Pocas promotoras están dispuestas a asumir el reto sin reglas claras.
El problema es conocido, pero la solución no puede apelar a la simple formulación de una ley estatal. La gestión urbanística es competencia autonómica y municipal, y ahí conviven, como reconoce Serna, ‘importantes asimetrías’ entre administraciones. Mientras una licencia tarda meses de más en un ayuntamiento, en otro el suelo finalista apenas se descuenta en semanas. Ese desequilibrio explica por qué el precio de la vivienda no reacciona igual en toda España, aunque el desajuste entre oferta y demanda sea estructural.
Mientras tanto, la actividad no se detiene. TM prepara la entrega de TM Tower en Benidorm para 2028, con 260 viviendas, 230 metros de altura y 64 plantas. Es un hito que volverá a medir si el sector sabe ejecutar en plazo o si la burocracia, una vez más, marca los tiempos.
El precio de la vivienda no bajará solo por decreto. La pregunta es si las administraciones aceleran la tramitación de licencias o si el 1% mensual seguirá cocinando la próxima subida.
