Menos viviendas vendidas y precios más altos. La compraventa de vivienda cayó un 4% en junio en España, según los últimos datos del sector, y abre un nuevo ciclo en el mercado inmobiliario: se venden menos casas, de menor tamaño y a precios más elevados.
El volumen de operaciones encadena ya varios meses de caída. El precio, en cambio, no acompaña. El metro cuadrado se consolida por encima de la barrera de los 2.500 euros, según los últimos datos del sector. Puedes consultar las estadísticas oficiales en el Colegio de Registradores. Eso confirma una dinámica inusual: la demanda se contrae, pero los precios siguen tensos.
Menos operaciones, precios al alza
No todas las comunidades autónomas frenan igual. En Galicia, la compraventa cayó un 1,6% en junio, muy por debajo de la media nacional, mientras que el precio se disparó un 13,7%. En la Región de Murcia la situación fue más drástica: los precios subieron un 22% a mitad de año y las ventas registraron una de las mayores caídas del país.
Esa bifurcación revela que el ajuste no es uniforme. Allí donde el precio lleva más tiempo presionando a los compradores, la demanda cae con mayor intensidad. Donde el encarecimiento ha sido más moderado, el volumen aguanta mejor. Es un patrón que se repite desde que el Banco Central Europeo comenzó a mantener los tipos altos.
El mercado inmobiliario lleva meses buscando un punto de equilibrio. La oferta de vivienda usada sigue sin aparecer con fuerza y la obra nueva se entrega con cuentagotas. Eso sostiene los precios incluso cuando las compraventas se desploman. Quien consigue cerrar una operación suele pagar más por una vivienda que, en muchos casos, es más pequeña que la que habría comprado hace tres años.
También ha cambiado el perfil del comprador. El encarecimiento de los créditos hipotecarios ha expulsado del mercado a una parte de la demanda joven y ha dejado en en manos de inversores y de compradores con mayor capacidad de ahorro buena parte de las operaciones que se cierran. Eso explica, en parte, que el importe medio de las hipotecas siga creciendo incluso cuando el número de operaciones cae.
El mercado no se ha encarecido por casualidad: hay menos producto disponible y el que existe se está pagando más caro.
Dónde se está frenando el mercado
El dato de junio confirma que el sector ha entrado en una desaceleración de volumen con precios resistentes. Ese escenario es el más incómodo para el comprador de primera vivienda, que llega tarde a la financiación y se encuentra con un mercado que le ofrece menos por más dinero. A esto se suma un factor adicional: la vivienda nueva sigue llegando a cuentagotas a las zonas con mayor demanda.
La lectura regional es clave para entender la magnitud del freno. No es lo mismo un recorte del 1,6% en Galicia que un desplome de doble dígito en otras regiones. La diferencia la marca la presión previa de los precios y la disponibilidad de obra nueva. En las zonas donde el parque de vivienda usada es mayor y el precio de partida más contenido, la demanda sigue encontrando opciones y el volumen resiste mejor.
En las comunidades donde el encarecimiento acumulado es más intenso, la compraventa está cayendo más rápido. Eso confirma que el precio ya no es un simple indicador de demanda: se ha convertido en el principal freno del mercado.
El nuevo ciclo inmobiliario
El mercado está cambiando de ciclo y conviene leerlo sin precipitación. La subida de tipos ancló los precios desde 2022, pero no ha conseguido derrumbarlos como ocurrió en el ciclo de 2008. La razón es estructural: no hay una burbuja de obra nueva financiada con crédito fácil. Hay, más bien, una restricción de oferta crónica en las zonas tensionadas y una demanda que, aunque ha bajado de intensidad, sigue siendo mayor que el número de viviendas disponibles.
Eso no significa que el ciclo sea inofensivo. El riesgo no es una caída abrupta de precios, sino una pérdida prolongada de accesibilidad. La generación que busca su primera vivienda se está viendo desplazada hacia la periferia, hacia viviendas más pequeñas o, directamente, hacia el alquiler. Ese desplazamiento tiene consecuencias económicas y sociales que van más allá del dato de compraventas.
De cara al otoño, la pregunta no es si el mercado va a enfriarse. Ya lo está haciendo. La pregunta es si el precio va a acompañar ese enfriamiento o si, por el contrario, se mantendrá en niveles que impidan una recuperación del volumen. La respuesta llegará con los datos de julio y agosto, que confirmarán si la caída del 4% es un bache puntual o el arranque de una tendencia sostenida.
Cosas que pasan en los ciclos inmobiliarios.
