Si vas a firmar una hipoteca fija en 2026, haz los números con la TAE y las vinculaciones por delante: la banca está endureciendo las condiciones y las ofertas por debajo del 2% se agotan. Te lo traduzco.
Los datos del INE y del Colegio de Registradores ya muestran el giro. En el segundo trimestre, la cuota de hipotecas fijas en Euskadi bajó al 58,6%, frente al 73,1% de los tres primeros meses. A nivel nacional, las fijas superaron el 60% durante la guerra hipotecaria, un techo nada habitual.
El vuelco del mercado: la fija pierde terreno
El cambio no es una simple anécdota estadística. Según Ferran Font, director de pisos.com, «las hipotecas excepcionalmente baratas son algo del pasado». Los bancos dejaron de pelear por captar hipotecas fijas al calor de la subida de tipos que el Banco Central Europeo (BCE) ejecutó en junio, la primera en casi tres años.
El Euríbor también empuja. La referencia de las hipotecas variables pasó de una media del 2,221% en febrero a una provisional de agosto del 2,914%, el nivel más alto desde septiembre de 2024, según los datos que recoge el Banco de España en sus series.
¿Qué significa para ti? Que el cartel del tipo fijo puede seguir siendo atractivo a primera vista, pero la letra pequeña cambia. La banca está orientando la oferta hacia las hipotecas mixtas: tramos fijos cortos y un variable después. Así limita su exposición al largo plazo y te traslada el riesgo.
Laura Martínez, portavoz del comparador iAhorro, describe un «cambio de tendencia brutal» hacia la mixta. Añade que ya se ven ofertas con tramo fijo a diez años por debajo del 2%, incluso al 1,85%, y tramos a cinco años cerca del 1,5%. Eso pinta bien, pero conviene mirar más allá del interés inicial.
La hipoteca que de verdad firmas no es la del tipo anunciado: es la de la TAE real, las vinculaciones y el plazo variable posterior.
Qué está pasando con las condiciones y la letra pequeña
Vamos al número que decide. El TIN de la mixta puede ser 1,85%, pero si te exigen domiciliar nómina, contratar seguro de vida y hogar, y usar tarjetas, la TAE real sube. A veces una vinculación de 600 euros al año equivale a 15.000 euros en 25 años: más que la rebaja de unos decimales en la cuota.
Lo resume bien el propio sector: en verano las entidades están a verlas venir, pero septiembre será otra cosa. Si el Euríbor cierra agosto en el 3% como apuntan desde iAhorro, se esperan subidas de entre 0,2 y 0,3 puntos en las ofertas. Es decir, quien compare hoy tiene margen; quien espere puede pagar más por la misma hipoteca.
Ojo con la variable pura. Con el Euríbor en el 2,914%, una hipoteca variable con un diferencial de 0,5 puntos ya supera el 3,4% de TIN. Si el índice cierra agosto cerca del 3%, la cuota inicial no será precisamente barata.
Tres modalidades, tres lecturas
| Modalidad | Interés típico actual | Lo que conviene mirar | Cuándo interesa |
|---|---|---|---|
| Hipoteca fija | Desde el 2% TIN | TAE real, bonificaciones y comisiones | Si priorizas una cuota estable y no planeas amortizar pronto |
| Hipoteca mixta | Tramo fijo al 1,85% a 10 años o 1,5% a 5 años | El diferencial del tramo variable posterior | Si quieres estabilidad inicial y aceptas riesgo a medio plazo |
| Hipoteca variable | Euríbor + diferencial; Euríbor provisional en 2,914% | Diferencial, suelo y plazo de revisión | Si puedes asumir cuotas cambiantes y crees que los tipos bajarán |
El criterio que aplico antes de firmar
La historia reciente nos da perspectiva. Hace diez años, en 2016, solo el 14,3% de las hipotecas vascas eran fijas. Llegaron los tipos negativos, después la subida disparada del Euríbor en 2022 por la guerra de Ucrania, y muchos huyeron al fijo. Ahora que el fijo se encarece, la mixta vuelve a ser la apuesta comercial de la banca.
Tanto si firmas una hipoteca nueva como si estudias una subrogación, mi criterio es claro: no descartes la fija por moda ni te lances a la mixta por el 1,85% sin hacer cuentas. Si tu prioridad es una cuota estable a 20 o 25 años y no quieres sobresaltos, una fija con una TAE razonable puede seguir teniendo sentido. Si puedes asumir que tu cuota cambie dentro de cinco o diez años, la mixta puede pagarte menos al inicio, pero solo si el diferencial del tramo variable es competitivo y no hay cláusulas que penalicen amortizar.
Hagamos un ejemplo. Para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, una diferencia de 0,3 puntos en el tipo puede suponer unos 25 euros al mes. Eso no es trivial. Pero si la TAE sube más de 0,4 puntos por las vinculaciones, el ahorro pierde fuerza. La comparación real es entre TAE y TAE, no entre TIN y cartel.
Septiembre marcará el rumbo. Si el BCE vuelve a mover ficha o el Euríbor se consolida por encima del 3%, las ofertas actuales se quedarán cortas. Así que la urgencia no debe llevarte a firmar sin leer la letra pequeña: lo barato puede salir caro.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Pide la TAE real de cada oferta y desglosa cuánto pagarías realmente con nómina, seguros y tarjetas.
- Qué vigilar: La media del Euríbor de agosto y la posible reacción de los bancos en septiembre, antes de bloquear un tipo.
- El error a evitar: Firmar por el TIN más bajo sin calcular qué pasa cuando termine el tramo fijo de una mixta.
