La vivienda de segunda mano en España cerró julio con un precio medio de 2.167 euros por metro cuadrado, un 8% más que un año atrás y un 0,4% por encima del dato de junio. Así lo refleja el último informe de Hogaria.net, que dibuja un mercado residencial partido en dos: los precios no ceden, pero las compraventas se enfrían.
Datos de julio: precio al alza, transacciones a la baja
El repunte interanual del 8% no es flor de un mes. En tasa mensual, el metro cuadrado avanzó un 0,4%, y hasta 46 provincias registraron precios más altos que en junio. Baleares volvió a liderar la clasificación con 5.100 euros por metro cuadrado, seguida de Madrid (4.236 euros) y Guipúzcoa (4.181 euros). En el otro extremo, Ciudad Real, Palencia y Ourense se mantienen por debajo de 1.250 euros.
La tensión en los precios, sin embargo, contrasta con la actividad real del mercado. Entre abril y junio se firmaron 167.934 compraventas de viviendas, un 5,7% menos que en el trimestre anterior y un 2,3% por debajo del mismo periodo de 2025. El batacazo es aún más severo en la vivienda de obra nueva, donde la contracción trimestral alcanza el 11,5%.
«Precisamente el segmento que debería contribuir a aliviar la escasez de oferta es el que está sufriendo una mayor contracción», advierte el portal inmobiliario. Si esta dinámica persiste, añade, el problema se trasladará directamente al mercado de segunda mano, aumentando la presión sobre un stock ya insuficiente en buena parte de las ciudades.
La paradoja estructural del mercado inmobiliario español
Hogaria.net califica la situación de «paradoja cada vez más difícil de ignorar». Los precios suben mientras las transacciones menguan: la explicación, a su juicio, es que el mercado no ha perdido demanda, sino compradores con capacidad de pago. Los hogares que logran financiación o disponen de ahorros elevados siguen compitiendo por un número reducido de inmuebles, y eso sostiene la escalada de precios.
La oferta, además, apenas reacciona. La construcción de vivienda nueva, que debería ser la válvula de escape, se ha frenado en seco. Para el portal, el verdadero riesgo no es que los precios sigan subiendo, sino que la caída de la obra nueva convierta el desequilibrio actual en un problema estructural. Si no se incorpora producto al mercado, la segunda mano absorberá aún más tensión.
Hogaria insiste en que una eventual moderación de las subidas depende de un vuelco en las condiciones financieras o en la capacidad de gasto de las familias. «Una caída de las operaciones no garantiza por sí misma una bajada de precios», apunta. Para que se produzca una corrección significativa haría falta un aumento sustancial de la oferta, un deterioro de la demanda solvente o un shock económico que obligue a los propietarios a vender por debajo de sus expectativas.
El mercado no ha perdido demanda, sino compradores capaces de pagar, y los vendedores siguen sin tener prisa: el resultado es un mercado cada vez más excluyente.
Impacto en las cotizadas: socimis y promotoras ante el encarecimiento
Para las socimis cotizadas y las promotoras del Mercado Continuo y el BME Growth, este entorno dibuja un escenario agridulce. Por un lado, el alza del valor de los activos residenciales sostiene el NAV (valor neto de los activos) y permite presentar plusvalías latentes. Por otro, la debilidad de las compraventas reduce las posibilidades de materializar esas plusvalías y añade incertidumbre sobre la evolución de los alquileres.
Compañías como Merlin Properties o Inmobiliaria Colonial, con carteras diversificadas pero con peso en el segmento residencial y logístico, pueden beneficiarse de la revalorización contable. Sin embargo, la menor rotación de activos y el encarecimiento de la financiación limitan el margen para nuevas adquisiciones. Las promotoras, caso de Neinor Homes o Aedas Homes, se enfrentan a un doble reto: los costes de construcción no ceden y los compradores potenciales se ven expulsados precisamente por los precios que ellas mismas contribuyen a marcar.
El IBEX 35 Real Estate cotiza estos días en zona de máximos anuales, pero el volumen de negocio es reducido. La expectativa de una primera bajada de tipos del BCE en otoño podría aliviar la presión hipotecaria, aunque la transmisión a la economía real lleva meses. Mientras tanto, el ladrillo español sigue siendo un mercado de dos velocidades: precios al alza para unos pocos y exclusión para la mayoría.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: Merlin Properties cerró la sesión del viernes 8 de agosto en 9,82 euros, con un avance semanal del 2,8%. Las socimis del Continuo acumulan una revalorización media cercana al 5% en lo que va de año.
Clave técnica: El índice sectorial del Continuo cotiza en zona de resistencia en los 1.150 puntos. Un cierre semanal por encima activaría un objetivo de 1.230 puntos, mientras que la pérdida de los 1.080 puntos cancelaría la estructura alcista de medio plazo.
Apunte macro: La prima de riesgo española se sitúa en 82 puntos básicos, con el bono a diez años en el 3,45%. Las condiciones financieras siguen sin dar tregua a los compradores de vivienda, un factor que mantiene viva la paradoja del mercado residencial.
