La consultora EY cifra en 77.584 millones de euros la inversión que movilizará la construcción inmobiliaria en España entre 2026 y 2031, un incremento del 7,2% respecto a su previsión de hace un año, pese a que la superficie edificable prevista se mantiene prácticamente estable. Según el último análisis del equipo de Real Estate de EY-Parthenon, publicado este viernes, el pipeline institucional apenas retrocede un 0,1% en metros cuadrados, lo que dibuja un ciclo dominado por el encarecimiento del proceso constructivo más que por un aumento real de la oferta.
La lectura que hacemos de este informe es que la industria promotora española se enfrenta a una paradoja incómoda: necesita movilizar más capital para construir prácticamente la misma cantidad de metros cuadrados que proyectaba en 2025. La energía, los materiales, el transporte y las tensiones en la cadena de suministro siguen lastrando los costes de desarrollo, en un contexto en el que la incertidumbre regulatoria añade un sobrecoste difícil de cuantificar.
Más inversión sin más ladrillo: la fotografía del nuevo ciclo
Los 53,2 millones de metros cuadrados de superficie edificable que EY identifica para el próximo lustro apenas varían respecto a los que proyectaba el año pasado. Sin embargo, esas mismas promociones exigirán un desembolso notablemente mayor. ‘El sector no prevé construir significativamente más superficie, pero sí necesita movilizar un mayor volumen de capital para desarrollar proyectos similares’, resume el informe.
El desglose temporal de la inversión refleja una concentración muy acusada en los dos primeros años: 24.367 millones en 2026 y 30.224 millones en 2027, para después ir desacelerando hasta los 189 millones de 2031. Este perfil decreciente responde, en parte, a la naturaleza de la cartera de proyectos ya en marcha y a la prudencia de los inversores ante el calendario legislativo.
Un ejemplo concreto de esa incertidumbre es el aplazamiento a septiembre de la aprobación del decreto de vivienda, que incluye medidas como la prórroga de dos años para determinados contratos de alquiler. EY señala que esta demora pesa sobre la confianza del pipeline y puede estar frenando decisiones de inversión en vivienda asequible, uno de los segmentos con más proyección de crecimiento.
La construcción moviliza más capital, pero no genera más viviendas: la inflación de costes se ha convertido en el principal motor numérico del informe de EY.
El ‘living’ y los hoteles concentran el 84% de la inversión prevista
Por segmentos, el residencial clásico lidera con 36.096 millones de euros (46,5% del total), seguido de la vivienda asequible con 17.639 millones (22,7%) y el sector hotelero con más de 11.300 millones (14,6%). La suma de estos tres bloques supera los 65.000 millones, lo que deja a otros usos —oficinas, logística, comercial— con un peso relativamente secundario en el horizonte 2026-2031.
El living mantiene su fortaleza apoyado en un ‘desequilibrio estructural’ entre oferta y demanda en las principales ciudades españolas, un argumento que siguen comprando los inversores institucionales. El hotelero, por su parte, se beneficia del tirón turístico y del interés por activos de calidad en destinos urbanos y vacacionales.
La Ficha del Inversor
Métrica clave: los 77.584 millones de inversión prevista equivalen a un desembolso medio de 1.458 euros por metro cuadrado edificable, notablemente por encima de los costes medios habituales en promoción residencial hace apenas tres años. La cifra no es un yield ni un cap rate, pero sí el indicador que resume la presión de costes que el inversor debe interiorizar para calcular la rentabilidad de cualquier proyecto nuevo.
Tendencia a seis meses: creemos que la inversión se mantendrá elevada, pero condicionada a la evolución de los precios de la energía y al desenlace del decreto de vivienda en otoño. Un retraso adicional o una reforma que introduzca nuevas limitaciones al alquiler podría desviar parte del capital institucional hacia segmentos menos regulados, como el build to rent de lujo o el hotelero, donde la visibilidad contractual es mayor.
Perfil recomendado: el informe de EY habla sobre todo a inversores institucionales, family offices con capacidad para desarrollar suelo y patrimonialistas orientados al alquiler profesionalizado. El pequeño ahorrador que busque una segunda vivienda debe tener claro que la escalada de costes de construcción se trasladará de forma inevitable al precio final de las promociones, sobre todo en aquellas que no incorporen sistemas industrializados que mitiguen los sobrecostes en obra.
El pulso entre la oferta y la demanda de suelo finalista en Madrid, Barcelona, Marbella y Baleares será otro factor determinante. Los ayuntamientos que agilicen sus planes generales podrán captar una porción desproporcionada de esos 77.000 millones; los que se atasquen verán cómo los fondos se llevan el capital a otras plazas. A medio plazo, la industrialización de la construcción —con herramientas BIM y sistemas off-site— será la única vía para proteger los márgenes sin sacrificar calidad ni sostenibilidad. El informe cifra el potencial de reducción de emisiones de CO2 en hasta 7,2 millones de toneladas si se incorporan soluciones bajas en carbono, lo que añade una exigencia regulatoria y reputacional a la ecuación financiera.
