El euríbor a doce meses, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables en España, cerró julio en el 2,85%, su valor más alto desde septiembre de 2024. El repunte mensual, de casi tres décimas frente al 2,58% de junio, se traduce en un encarecimiento de la cuota hipotecaria que supera los 740 euros al año para una hipoteca media.
La subida llega en un momento en el que casi cuatro millones de hogares mantienen créditos ligados al euríbor, según los últimos datos del Banco de España. Para un préstamo hipotecario tipo de 150.000 euros a 25 años con un diferencial del 1%, la letra mensual pasa de rondar los 700 euros a superar los 760 euros. El alza acumulada desde los mínimos de 2024 roza los 1.400 euros anuales adicionales.
El golpe a los hipotecados: 740 euros más al año
El cálculo es sencillo. Con el euríbor en el 2,85%, una hipoteca de 150.000 euros a tipo variable y diferencial del 1% (el más común en las carteras bancarias) ve cómo la cuota mensual se eleva en unos 62 euros respecto a la revisión anterior. En términos anuales, el sobrecoste alcanza los 744 euros. Si la revisión es semestral, el impacto se percibe de golpe en la próxima cuota.
El ascenso del índice no es casualidad. Responde a la expectativa de que el Banco Central Europeo mantendrá los tipos de interés en el 3,25% durante más tiempo del previsto hace unos meses, cuando los mercados descontaban dos recortes adicionales en 2026. La inflación subyacente, aún pegajosa en la eurozona, ha enfriado el optimismo.
De hecho, la tasa media mensual de julio —2,85%— es la más elevada desde hace casi dos años, cuando el euríbor inició el descenso desde el 4,16% de octubre de 2023. Aquel pico elevó las cuotas hasta límites desconocidos. Ahora, aunque el nivel actual está lejos de aquel extremo, la tendencia alcista reaviva la presión sobre el presupuesto familiar.
La subida del euríbor en este julio supone una merma de poder adquisitivo equivalente a una letra extra cada año.
Cómo afecta la nueva escalada al mercado inmobiliario
El encarecimiento de las hipotecas variables coincide con un momento de estancamiento en la compraventa de viviendas. El precio de la vivienda, que en el último trimestre moderó su avance al 3,1% interanual según el INE, enfrenta ahora un viento de cara adicional: la menor capacidad de endeudamiento de los hogares. Los bancos ya están ajustando sus criterios de concesión, limitando el porcentaje de financiación sobre el valor de tasación.
Para los propietarios que estén pensando en cambiar de hipoteca, el escenario tampoco es favorable. Las ofertas de tipo fijo han repuntado al 3,5% de media, según el comparador HelpMyCash, lo que deja poco margen para una mejora sustancial. Quienes ataron un fijo al 3% en 2025 están ahora en una posición relativamente cómoda, pero los nuevos contratantes encuentran un mercado más caro.
El sector inmobiliario, que ya arrastra una caída del 7% en las hipotecas concedidas en el primer semestre, teme que este nuevo empujón del euríbor aleje aún más a los compradores jóvenes. La edad media del primer acceso a la vivienda se ha ido retrasando hasta los 37 años, y cada subida de tipos retrasa algo más ese reloj.
Perspectivas: ¿hasta dónde puede llegar el euríbor?
Aquí es donde conviene poner los pies en el suelo. El euríbor a 2,85% no es un drama sistémico, pero sí un recordatorio de que el ciclo de bajadas de tipos no es lineal. La presidenta del BCE, Christine Lagarde, ha insistido en que las decisiones dependerán de los datos, y el mercado de futuros empieza a descontar que no habrá movimientos a la baja hasta bien entrado 2027. Si la inflación de servicios no cede, el euríbor podría tocar el 3% antes de fin de año.
Sin embargo, a diferencia de lo que ocurrió en 2022 y 2023, el sistema financiero está mejor preparado. La morosidad hipotecaria sigue contenida, en el 2,4%, y las familias han ido amortizando deuda de forma anticipada gracias al ahorro acumulado durante la pandemia. Eso es un colchón.
La clave para los próximos meses está en la inflación de agosto y septiembre, que publicará Eurostat. Si repunta, el discurso del BCE se endurecerá y el euríbor podría superar el 3% con facilidad. Si se modera, el índice podría estabilizarse e incluso ceder algunas décimas. Lo prudente, mientras tanto, es hacer números: quien tenga revisión en agosto, asuma que pagará más. Y quien pueda, que busque alternativas de tipo mixto o fijo con calma, no con urgencia.
Los datos del Banco de España sugieren que la traslación a las cuotas se intensificará en en los próximos meses.
