La crisis de la vivienda en España no afloja. El último informe de BBVA Research anticipa una subida de precios del 12% en 2026 y un 5,7% adicional en 2027, mientras el desequilibrio entre la oferta y la demanda se hace cada vez más profundo. Solo se levantan 160.000 viviendas nuevas al año, una cifra que no cubre la creación neta de hogares, que supera las 200.000 unidades, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística.
El freno de nuevas promociones por problemas de suministro eléctrico —la tan repetida ‘falta de luz’ en el sector— agrava un escenario en el que las ventas caen pero los precios siguen disparados. Como resumía la portada de ABC esta semana: futuro sombrío para la vivienda, con un encarecimiento que expulsa del mercado a una parte importante de la demanda.
El diagnóstico de BBVA Research: precios al alza y un déficit que se cronifica
BBVA Research publicó ayer sus proyecciones actualizadas. El servicio de estudios del banco estima que el precio medio de la vivienda en España se encarecerá un 12% a lo largo de 2026, un ritmo más intenso que el ya registrado en 2025. Para el año siguiente, la previsión es de un 5,7%, lo que sugiere que la presión no remitirá a corto plazo.
El informe vincula esta escalada directamente con el déficit estructural de oferta. La construcción residencial lleva una década por debajo de lo que necesita el país para absorber el crecimiento de la población y el número de hogares. ‘Mientras no se construya más, cualquier medida de ayuda a la demanda solo consigue que los precios suban más rápido’, apuntan los analistas de la entidad.
El gap entre oferta y demanda: 160.000 viviendas nuevas frente a más de 200.000 hogares
Se construyen 160.000 viviendas al año y nacen más de 200.000 hogares. La brecha se amplía mes a mes y el déficit acumulado roza ya el millón de unidades.
Ese desfase no es nuevo. Los datos del INE confirman que desde 2014 la formación de hogares ha superado sistemáticamente al número de viviendas terminadas. En 2025 el saldo neto fue negativo en más de 50.000 inmuebles, y la tendencia se mantiene en 2026.
Además, los atascos burocráticos y la falta de capacidad eléctrica están frenando la puesta en marcha de proyectos que ya tienen licencia. El sector promotor denuncia que en ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia hay suelos finalistas que no pueden urbanizarse porque no hay conexión a la red, lo que alarga los plazos de entrega y encarece el producto final.
Análisis: ¿un problema estructural o la antesala de una burbuja?
La lectura que hago es clara: no estamos ante un simple repunte cíclico. El problema de fondo es la escasez crónica de vivienda nueva asequible. La La Razón cifraba el déficit acumulado en cerca de un millón de pisos, una cifra que coincide con las estimaciones del sector. Y cuando el parque de vivienda no crece al ritmo de los hogares, el ajuste se hace vía precios y vía exclusión de los segmentos de menor renta.
Eso es precisamente lo que señalan los datos de demanda: las compraventas se están moderando, pero no porque el interés haya caído, sino porque buena parte de los potenciales compradores sencillamente no puede pagar los precios actuales. El Correo lo resumía ayer con claridad: el encarecimiento y la escasez dejan fuera del mercado a una parte creciente de la demanda.
El riesgo de que la crisis de vivienda se cronifique es real. Los precios no bajarán mientras no se multiplique la oferta, y la oferta no se multiplicará si no se resuelven los cuellos de botella normativos y técnicos. BBVA Research lo recoge bien en su informe: 160.000 viviendas al año son insuficientes, y las previsiones para los próximos ejercicios no apuntan a una mejora sustancial mientras el parón eléctrico siga trabando los nuevos desarrollos.
En mi opinión, al Gobierno se le acaba el tiempo. Las medidas de demanda —avalistas del ICO, incentivos fiscales— ayudan en el margen pero no atacan la raíz. Mientras la construcción anual no supere las 250.000 unidades, el mercado seguirá tensionado y el sueño de tener una casa propia se alejará aún más para una generación que ya ve los 40 a las puertas sin poder emanciparse.
El horizonte de 2027 marca el próximo examen. Si para entonces las licencias que hoy están atrapadas en el limbo eléctrico no se han desbloqueado, las proyecciones de BBVA Research —con una subida del 5,7%— se quedarán cortas.
