La Ficha del Inversor
El diagnóstico es demoledor: la obra nueva en España apenas alcanza las 2,7 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes, frente a las casi 20 del pico previo a la crisis financiera. La causa no es la demanda —que sigue presionando al alza los precios— sino un cúmulo de frenos normativos, fiscales y administrativos que están estrangulando la oferta. ASPRIMA y APCE Cataluña han puesto cifras a lo que el sector lleva años denunciando: un urbanismo ‘obsoleto’, una fiscalidad que se come más del 26% del precio final de cada vivienda y una tramitación que eterniza cualquier promoción. La pregunta es si el legislador está dispuesto a actuar o si seguiremos con un mercado partido en dos: el de la vivienda existente, cada vez más cara, y el de la escasa obra nueva, inaccesible para la mayoría.
El director general de ASPRIMA, Jorge Ginés, no se anda con rodeos: ‘Hay que modificar tanto la ley de suelo estatal como las autonómicas, con una visión a largo plazo que planifique claramente los territorios’. Desde la patronal madrileña se insiste en que el interés general debe primar sobre los bloqueos locales, y se reclama una batería de reformas que incluyen desde la deducción de los costes de promoción en la plusvalía municipal hasta un cambio radical en la cultura urbanística. Mientras, los datos aportados por ASPRIMA y EY muestran que la plusvalía municipal se ha disparado en las grandes ciudades desde 2020: un 650% en Madrid, 500% en Sevilla, 305% en Málaga y Zaragoza, y 275% en Barcelona. Un castigo fiscal que encarece aún más el suelo finalista y desincentiva al promotor.
En Cataluña, el presidente de APCE, Xavier Vilajoana, ha puesto el foco en la necesidad de un cambio de planteamiento que sitúe la generación de oferta en el centro de la política de vivienda. No son suficientes medidas parciales y electorales’, advirtió durante la asamblea de la asociación catalana, reclamando más recursos públicos y un marco regulador estable que devuelva la confianza a la inversión. La propuesta de Vilajoana apuesta por reforzar la colaboración público-privada y por reconocer al sector promotor como el actor imprescindible para ampliar un parque de vivienda que sigue sin cubrir la demanda real.
La rentabilidad neta del sector promotor es negativa en este momento; sin incentivos, no habrá el salto de producción que necesita el país.
El experto de OBS Business School, Carlos Balado, refuerza esta lectura: ‘La construcción de vivienda nueva sigue estancada en niveles históricamente bajos y la rentabilidad neta del sector es negativa, así que no hay incentivos para que esto cambie a corto plazo’. Para Balado, lo que realmente frenaría los precios es un aumento sustancial de la oferta, pero ‘eso no se está produciendo’. La conclusión es clara: sin reformas profundas, la obra nueva seguirá siendo un bien escaso.
Más allá del diagnóstico, las patronales ponen sobre la mesa un catálogo de soluciones que va desde lo fiscal hasta lo puramente urbanístico. ASPRIMA propone permitir la deducción de los costes de promoción y urbanización en el cálculo de la plusvalía municipal, de modo que el impuesto grave solo el incremento real del terreno y no los costes de transformación. También plantea una bonificación obligatoria en el IIVTNU similar a la existente en el IBI, y un cambio profundo en el urbanismo: mayor flexibilidad, aumento de edificabilidad y densidad, y facilidad para los cambios de uso del suelo. Ginés llega a hablar de ‘acabar con la dictadura que suponen los planes generales urbanos’ y de una mayor coordinación entre administraciones.
Todas estas demandas apuntan a un mismo punto: la Ley de Suelo estatal y las autonómicas se han quedado ancladas en una época que ya no existe. Los informes sectoriales, las licencias interminables y la falta de suelo finalista son la traducción administrativa de una parálisis que se cobra en cada retraso de una promoción y en cada piso que no se construye. El sector promotor, que representa una parte sustancial del PIB, pide certidumbre y agilidad. Sin ella, advierten, el déficit de vivienda se cronificará y los precios seguirán subiendo sin que la oferta pueda compensarlo. No es un debate ideológico: es una cuestión de producción y de derechos ciudadanos.
Un análisis a diez años vista nos obliga a preguntarnos si España está dispuesta a superar el trauma de la burbuja inmobiliaria. Las reformas que reclaman ASPRIMA y APCE Cataluña implican un cambio de paradigma: pasar de un urbanismo defensivo, que ralentiza cualquier desarrollo, a uno que facilite la colaboración público-privada y garantice seguridad jurídica. Sin ese giro, el Build to Rent y las grandes operaciones de regeneración urbana seguirán siendo islas, y la vivienda asequible será una quimera. La próxima legislatura, con previsibles revisiones del marco legal, será clave.
