EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Diza Consultores publica su informe trimestral del mercado residencial premium madrileño, con una subida de precios del 3,2% en el segundo trimestre, menor que el 4,7% del primero.
- ¿Quién está detrás? La consultora Diza, especializada en el segmento de lujo, con los economistas María Luisa Medrano y Fernando Pinto al frente del estudio.
- ¿Qué impacto tiene? La moderación de precios, la caída de transacciones y la escasez de oferta configuran un mercado más selectivo. El comprador internacional mantiene el pulso, pero el nacional se retrae.
El precio de la vivienda de lujo en Madrid ha moderado su crecimiento. Según el informe de Diza Consultores correspondiente al segundo trimestre de 2026, la revalorización fue del 3,2%, frente al 4,7% del primer trimestre. Una señal de que el segmento más exclusivo empieza a enfriarse sin llegar a bajar.
La yield implícita (rentabilidad por alquiler) no se detalla, pero la consultora subraya que el mercado premium ajusta por cantidades.
Una subida que pierde fuelle: los números
El dato clave es la desaceleración: en los meses de abril, mayo y junio, los precios subieron 2,5 puntos menos que en el arranque del año. Aun así, el metro cuadrado sigue caro. El índice Diza IAR —que mide cuántas viviendas tipo se pueden adquirir en las zonas prime con un millón de euros— ha caído de 1,20 a 1,15 en solo tres meses. Nueve de las veinte zonas analizadas ya están en “umbral crítico”, entre ellas Recoletos, Castellana-Lista, Jerónimos y La Moraleja.
En el otro extremo, solo dos enclaves ofrecen cierta holgura: Madrid capital (2,173 viviendas por millón) y Tres Cantos (2,216). La Moraleja, con 0,464, Recoletos (0,617) y Castellana-Lista (0,726) se consolidan como los más inaccesibles. “Es probable que en 2027 la mayoría de las zonas exclusivas estén en el umbral crítico”, advierten Medrano y Pinto.
Compraventas en retroceso y mayor superficie: el ajuste por cantidad
El número de operaciones cayó un 7,3% respecto al mismo periodo de 2025. Un retroceso que no se reparte de manera uniforme: Recoletos (-19,8%), Alcobendas (-17,4%) y Majadahonda (-16,1%) lideran las caídas. El caso más llamativo es La Moraleja, donde las compraventas se han desplomado un 46,3% en apenas medio año.
El motivo: las viviendas que se venden son más grandes y caras. La superficie media ha pasado de 230 m² a finales de 2025 a 301 m² en este primer semestre, un incremento del 30,3%. “La combinación de mayor precio por metro cuadrado y mayor superficie media explica buena parte del intenso deterioro de la accesibilidad en esta urbanización”, explican los economistas de la URJC.
El mercado premium madrileño ajusta por cantidades y se vuelve más selectivo. La corrección en volumen, no en precios, marca la pauta para el inversor en 2026.
La Ficha del Inversor
Para quien busca rentabilidad vía revalorización, este informe dibuja un escenario de moderación más que de caída. El índice Diza IAR en 1,15 indica que hace falta más de un millón de euros para comprar una sola vivienda estándar en las mejores zonas. Esa barrera de entrada seguirá subiendo si la oferta no responde.
Desde el punto de vista del inversor, conviene separar dos circuitos. El nacional, más sensible a la financiación y al ciclo económico, ha pisado el freno. El internacional, en cambio, mantiene el apetito y mira a Madrid como activo refugio.
La consultora identifica a Recoletos y La Moraleja como los dos únicos enclaves donde la presencia extranjera supera el 30%, aunque probablemente sea mayor, porque muchos compran a través de sociedades para optimizar fiscalidad. Madrid ofrece seguridad jurídica, servicios y un régimen fiscal que, pese a las tensiones geopolíticas —el cierre del estrecho de Ormuz apenas ha restado un 2,02% al precio del metro cuadrado—, sigue atrayendo capital foráneo.
El riesgo a medio plazo está en que la escasez de producto y la prudencia del comprador nacional acentúen la segmentación. El mercado de lujo se convertirá en un coto de inversores internacionales y grandes patrimonios, mientras el comprador local se desplaza a zonas menos exclusivas o aplaza la decisión de compra. Para el pequeño inversor que quiera entrar en este segmento, la ventana se estrecha.
La próxima cita la marcará el cierre del tercer trimestre: si la moderación se consolida, el mercado premium habrá entrado en una nueva fase, menos boyante pero más estable.
