EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La oferta de viviendas en alquiler permanente se ha desplomado en todas las capitales declaradas zonas tensionadas, con caídas superiores al 40% en San Sebastián y Pamplona durante el último año.
- ¿Quién está detrás? El informe del segundo trimestre de 2026 de Idealista, que actualiza el impacto real de la Ley de Vivienda más de tres años después de su entrada en vigor.
- ¿Qué impacto tiene? Refuerza la escasez de alquiler asequible y acelera la migración hacia los alquileres de temporada, que ya copan el 29% del mercado nacional y superan el 50% en ciudades como San Sebastián o Barcelona.
La oferta de alquiler permanente en las ciudades que aplican topes de precios ha vuelto a desplomarse en el segundo trimestre de 2026, según los datos difundidos este lunes por Idealista. El informe actualiza el impacto de la Ley de Vivienda y confirma que la escasez no solo no se ha corregido, sino que se ha agravado en la mayoría de los mercados intervenidos.
En total, 17 capitales vieron crecer su oferta de arrendamiento en el último año, pero todas las que tienen declarada una zona tensionada registraron caídas. La única excepción es Girona, donde la oferta permanente se disparó un 55%.
El desplome del alquiler permanente en cifras
Las caídas más acusadas se concentraron en el norte. San Sebastián perdió un 42% de la oferta permanente respecto al segundo trimestre de 2025, seguida de Pamplona (-39%), A Coruña (-36%) y Bilbao (-27%). En Cataluña, Tarragona y Lleida retrocedieron un 16% y un 27%, respectivamente, mientras que Barcelona se dejó un 11% de los anuncios de larga duración.
Fuera de las zonas tensionadas, también se produjeron descensos significativos, aunque de menor calado. Huesca y Ceuta vieron desplomarse su oferta un 40% cada una, Huelva un 24% y Ciudad Real un 20%. Entre los grandes mercados no regulados, Alicante perdió un 7% y Valencia un 3%, mientras que Madrid, Palma y Málaga ganaron un 4%, un 8% y un 13% de oferta permanente en el mismo periodo.
El imparable avance del alquiler de temporada
La otra cara del informe es la explosión del alquiler de temporada, al que muchos propietarios han trasladado sus viviendas para eludir los topes de la LAU. A escala nacional, esta modalidad ya representa el 29% del mercado del alquiler, con un incremento interanual del 13%, mientras que la oferta permanente apenas retrocedió un 0,2%.
En las zonas tensionadas, el incremento fue aún más explosivo. A Coruña duplicó su oferta de temporada (+105%), Pamplona la elevó un 50%, San Sebastián un 37% y Bilbao un 33%. Solo en Cataluña, la legislación autonómica forzó caídas en este segmento: Girona redujo un 52%, Tarragona un 49%, Barcelona un 42% y Lleida un 12%.
Los datos del segundo trimestre confirman que la intervención del mercado ha eliminado oferta permanente en las zonas tensionadas y ha redirigido a los propietarios hacia alquileres de temporada, eludiendo los topes de precios.
Fuera de las capitales intervenidas, el alquiler de temporada se disparó en mercados medianos y pequeños: Melilla (+225%), Lugo (+81%), Valladolid (+75%) y Zaragoza (+69%). El resultado es que San Sebastián (58% de su oferta total), Bilbao (57%), Cádiz (53%) y Barcelona (51%) lideran el ranking de ciudades donde el arrendamiento de larga duración ha quedado casi eclipsado por el temporal.
La Ficha del Inversor
Para los pequeños propietarios que sopesaban entrar en el alquiler residencial, el informe añade una métrica muy relevante: el yield bruto medio en una capital tensionada se sitúa entre el 4,2% y el 5,1%, según los datos cruzados de Idealista y las sociedades de tasación. En plazas como San Sebastián o Barcelona, el precio de adquisición ha crecido a un ritmo del 3-4% anual, pero el control de rentas recorta el margen operativo y la rotación hacia el alquiler de temporada introduce un riesgo regulatorio añadido.
La tendencia a seis meses es bajista para el inversor en alquiler permanente en zonas tensionadas. La oferta seguirá contrayéndose porque los propietarios que aún mantienen contratos indefinidos no renovarán, y el escaso stock que salga al mercado lo hará mayoritariamente como temporada para maximizar la rentabilidad. En paralelo, las ciudades no intervenidas —Madrid, Málaga, Palma— seguirán captando capital y oferta, lo que puede acelerar la solicitud de nuevas zonas tensionadas y crear un círculo vicioso de escasez.
El perfil recomendado es doble. Para el pequeño ahorrador que busca retorno seguro, las capitales libres ofrecen un yield bruto similar pero sin el riesgo de quedar atrapado en un contrato con renta topada. Para los grandes fondos que ya operan Build to Rent, el escenario aconseja reforzar la exposición en Madrid, Málaga y el extrarradio de Barcelona, donde la regulación autonómica no interfiere tanto en la nueva construcción.
La lectura estratégica a cinco años la dibuja sin ambages el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta: «los datos del segundo trimestre confirman que la intervención en el mercado sigue generando escasez allí donde se aplica. La oferta permanente cae de forma acelerada en las ciudades con precios topados, mientras mercados libres como Madrid o Palma recuperan stock». El pulso entre el Ministerio de Vivienda y las comunidades que se resisten a declarar nuevas zonas tensionadas —Madrid y Andalucía, por el momento— será decisivo en la próxima legislatura.
