S&P Global ha lanzado una advertencia que sacude el mercado inmobiliario español: España se perfila como el país de Europa donde más subirán los precios de la vivienda en los próximos dos años. El informe de la agencia de calificación, conocido este fin de semana, anticipa incrementos de al menos el 5% anual tanto en 2027 como en 2028, impulsados por un doble motor: la persistente falta de oferta y la presión de la demanda migratoria.
El diagnóstico de S&P es contundente. Mientras la media europea apunta a una moderación —o incluso a descensos en algunos mercados del norte del continente—, la península ibérica se mantiene al alza por razones que van más allá del ciclo económico. La construcción de vivienda nueva sigue sin cubrir la demanda, y los flujos de población llegados del exterior añaden tensión sobre un parque ya muy ajustado en las grandes ciudades.
El motivo de fondo: un déficit estructural de vivienda nueva
La clave está en la oferta. Según los datos que maneja la agencia, en España se terminan cada año menos de 90.000 viviendas —una cifra que queda lejos de las 120.000-150.000 que los expertos consideran necesarias para absorber la creación neta de hogares. El sector promotor arrastra desde la crisis financiera una falta de suelo finalista y una financiación que, aunque ha mejorado, sigue sin fluir al ritmo que exigiría una demanda creciente.
Este desequilibrio no es nuevo, pero se ha agudizado en los últimos dos años. La subida de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada y el retraso en la concesión de licencias han ralentizado los proyectos, mientras la demanda —interna y externa— no ha dejado de crecer. Como resultado, el precio medio del metro cuadrado en ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga ya supera los 3.500 euros en los barrios más solicitados.
Los economistas respaldan la previsión y apuntan a la presión migratoria
El Consejo de Economistas ha coincidido con el diagnóstico de S&P. En un reciente análisis, este organismo cifra en al menos un 5% las subidas anuales de los precios de la vivienda para los próximos ejercicios, y señala directamente a los flujos de inmigrantes como factor de aceleración. España recibió en 2026 más de 600.000 nuevos residentes extranjeros, la mayor cifra desde 2008, y la mayoría se concentra en el arco mediterráneo y en las dos grandes capitales.
Esa demanda adicional —formada en gran parte por trabajadores jóvenes que alquilan y, pasado un tiempo, compran— está compitiendo por un parque de vivienda cada vez más estrecho. La presión es doble: sobre los precios de venta, pero también sobre los alquileres, que en algunas zonas ya rozan subidas del 10% interanual.
Con una oferta incapaz de absorber la demanda migratoria, los precios de la vivienda parecen condenados a escalar al menos un 5% anual en 2027 y 2028.
Análisis: las consecuencias de un mercado tensionado para compradores e inversores
La previsión de S&P tiene implicaciones que van más allá de la simple estadística. Para los hogares españoles, especialmente los más jóvenes, un mercado donde los precios avanzan a ritmos del 5% o más supone un obstáculo casi insalvable. El ahorro previo necesario para una entrada se aleja cada año, y la alternativa del alquiler tampoco ofrece alivio. El resultado es un retraso en la emancipación y un aumento de la vulnerabilidad financiera de las familias.
Para los inversores institucionales, sin embargo, el escenario es atractivo. La vivienda en alquiler sigue ofreciendo rentabilidades por encima del 4% bruto en las zonas de mayor demanda, un diferencial que, con los tipos de interés a la baja, empieza a captar capital internacional. Fondos como Blackstone o Cerberus han reactivado su apetito por el residencial español, y las socimis cotizadas acumulan revalorizaciones de doble dígito en lo que va de 2026.
Esta dualidad —compradores locales expulsados e inversores globales entrando— recuerda a los años previos a la crisis de 2008, aunque con una diferencia fundamental: el crédito está hoy mucho más vigilado y la construcción, lejos de desbocarse, sigue en mínimos. La tensión del mercado inmobiliario español no responde esta vez a una burbuja crediticia, sino a un encaje entre una oferta anémica y una demanda robusta y sostenida.
El verdadero reto, como ya he señalado en otras ocasiones, es de política económica. Sin medidas que agilicen la liberación de suelo y la tramitación de licencias, y sin un plan de vivienda pública que alivie la presión sobre el mercado libre, los precios seguirán subiendo por inercia. La advertencia de S&P no es una profecía, sino la constatación de una inercia que lleva años acumulándose.
El dato que habrá que vigilar en los próximos meses es la evolución del crédito promotor. Si la banca empieza a abrir el grifo —animada por la fuerte demanda—, podríamos ver un repunte de la construcción que, a medio plazo, aliviara los precios. Por ahora, sin embargo, el horizonte de 2027 y 2028 se presenta claramente alcista en el sector residencial español.
