EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) se situó en junio en el 2,44%, cuatro centésimas por debajo del dato de mayo, frente a un IPC general del 3,2%.
- ¿Quién está detrás? El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica el IRAV cada mes junto al IPC, en cumplimiento de la Ley de Vivienda de 2023.
- ¿Qué impacto tiene? Los contratos de alquiler posteriores a mayo de 2023 subirán una media de 290 euros al año, casi 90 euros menos que los ligados al IPC, que se encarecerían 380 euros.
El índice de referencia para las actualizaciones anuales de alquiler se ha moderado en junio al 2,44%, según el último dato del INE. La cifra, cuatro centésimas inferior a la de mayo, sigue muy por debajo del IPC general (3,2%), que ya encadena tres meses consecutivos en ese nivel y que continúa siendo la pauta para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023.
El descenso del IRAV rompe la tendencia al alza que se había registrado en meses anteriores y supone un alivio relativo para los inquilinos con contratos sometidos a este índice. Como recuerda el INE, el IRAV acumula trece meses consecutivos por encima del 2%, una cota que marcó el techo artificial durante parte de 2022, todo 2023 y el primer tramo de 2024, cuando el Gobierno limitó las subidas por decreto a raíz de la guerra en Ucrania.
Aquellos límites temporales se sustituyeron en 2025 por el actual IRAV. No obstante, en marzo de 2026 un nuevo decreto volvió a topar las actualizaciones en el 2% ante el estallido del conflicto en Oriente Medio. Ese decreto, que también prorrogaba automáticamente los contratos por dos años, apenas aguantó un mes: decayó en el Congreso por los votos de PP, Vox y Junts. Ahora, el Ejecutivo trata de relanzar la norma durante julio.
El IRAV en detalle: una moderación de 4 centésimas
La mecánica del IRAV es clara: se aplica a los contratos formalizados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (26 de mayo de 2023). El propietario debe comunicar al inquilino un incremento del 2,44% a partir del primer mes tras cumplir la anualidad correspondiente. Para una renta media nacional cercana a los 1.000 euros mensuales, la subida anual se traduce en unos 290 euros más al año, según cálculos de idealista/data.
En las grandes capitales, el impacto es mayor. En Barcelona y Palma, la revisión añade cerca de 400 euros anuales, con alquileres medios que rozarán los 1.400 euros tras la subida. Madrid, San Sebastián y Valencia registran incrementos superiores a 300 euros anuales, situando las nuevas rentas entre los 1.200 y los 1.300 euros al mes. Bilbao y Málaga casi alcanzan los 300 euros de subida, superando también la media nacional.
Cuánto paga el inquilino: diferencia de hasta 90 euros al año
Los contratos anteriores a mayo de 2023 siguen vinculados al IPC o al Índice de Garantía de Competitividad, según lo pactado. Con la inflación estancada en el 3,2%, la actualización media para esos arrendamientos asciende a 380 euros anuales, equivalentes a más de 30 euros extra cada mes. La brecha entre un inquilino sujeto al IRAV y otro que aplica IPC es de aproximadamente 90 euros al año: 290 frente a 380 euros.
La diferencia entre pagar 290 o 380 euros más al año depende de la fecha del contrato, y ese desfase seguirá ampliándose mientras el IPC duplique al IRAV.
En Barcelona y Palma, los incrementos ligados al IPC superan los 500 euros anuales; en Madrid rozan los 500 euros, y en San Sebastián y Valencia, los 460 euros. Son cifras que ilustran cómo el colectivo de inquilinos con contrato antiguo soporta una presión mayor sobre su renta disponible.
La Ficha del Inversor
Métrica clave: La brecha entre el IRAV (2,44%) y el IPC (3,2%) es de 0,76 puntos porcentuales. Para un alquiler medio de 1.000 euros, son 90 euros menos de revisión anual respecto al índice general. En los mercados más tensionados, esa diferencia se acerca a los 100 euros anuales.
Tendencia a 6 meses: La moderación del IRAV podría sostenerse si la inflación subyacente sigue contenida, pero el repunte del IPC en los últimos cuatro meses —desde el inicio del conflicto en Irán— introduce un riesgo de traslación al índice de alquileres con cierto decalaje. El intento del Gobierno de resucitar el decreto del 2% añade incertidumbre normativa.
Perfil recomendado: Para el pequeño inversor patrimonialista, este diferencial entre índices consolida la ventaja de mantener contratos prorroagados bajo el IRAV, siempre que la rotación de inquilinos no dispare los costes. Quien compre hoy para alquilar deberá asumir que las revisiones futuras difícilmente superarán el 2,5% en el corto plazo, salvo que la inflación se desboque.
Pulso entre operadores: El sector promotor y las socimis presionan para que el IRAV no se convierta en un índice perpetuo, mientras las asociaciones de inquilinos defienden su permanencia como escudo frente a la escalada del IPC. El fracaso del decreto de marzo mostró la falta de consenso parlamentario para volver a límites extraordinarios, lo que refuerza al IRAV como referencia ordinaria.
Riesgo inmediato: Si el Gobierno logra relanzar en julio la prórroga del tope al 2% con efectos retroactivos, se generaría una distorsión en las expectativas de rentabilidad a corto plazo para los arrendadores. La ventana crítica es el próximo pleno del Congreso, donde la aritmética parlamentaria volverá a ser determinante.
La fotografía de junio es, en definitiva, la de un IRAV que se desmarca del IPC y alivia parcialmente a los inquilinos que firmaron contrato tras la Ley de Vivienda. Sin embargo, la brecha entre ambos índices refleja un mercado dual que el legislador aún no ha logrado unificar, y cuya evolución dependerá tanto de la inflación como de la estabilidad normativa.
